Las profesiones inmobiliarias y los mercados nacionales de la vivienda en la Unión Europea
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El Consejo Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI) se fundó en 1990 como una asociación internacional sin ánimo
de lucro que representa a más de 200.000 agentes de la propiedad y administradores de fincas de toda Europa. Su objetivo
es fomentar las operaciones inmobiliarias transfronterizas, desarrollar el trabajo y las actividades de los profesionales
inmobiliarios teniendo en cuenta los intereses del consumidor, convertirse en el principal punto de referencia en Europa
para los agentes de la propiedad y administradores de fincas, e influir en el desarrollo de los mercados y servicios
inmobiliarios. El CEPI engloba a 25 asociaciones profesionales nacionales de 18 países europeos.
Las profesiones inmobiliarias
y los mercados nacionales de la vivienda
en la Unión Europea
Resumen de la práctica y la regulación de las profesiones inmobiliarias y características
de los mercados nacionales de la vivienda.
Consejo Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI)
Nº del registro de transparencia
1094652600-90
Contacto Xavier Ortegat – xavier.ortegat@cepi.eu
Janet K. Griffiths - janet.griffiths@cepi.eu
Fecha 22/10/2013
Todos los derechos reservados. Copyright 2013 CEPI. No está permitida la reproducción, almacenamiento o transmisión de
ninguna parte de este informe en ninguna forma o medio sin autorización previa del CEPI. El CEPI no garantiza expresa ni
implícitamente la fiabilidad de la información contenida en este informe y no asume responsabilidad jurídica alguna por
cualquier error u omisión. La información contenida en este informe se deriva de comentarios generales y no pretende servir de
asesoramiento sobre ningún aspecto o proyecto particular. Ningún lector debe actuar basándose en la información contenida
en este informe sin solicitar antes asesoramiento profesional.
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1/49ÍNDICE
0. Introducción 4
1. Profesiones inmobiliarias: definición, tareas y responsabilidades 6
1.1 Definición 6
1.2 Terminología 7
1.3 Tareas y responsabilidades 8
1.4 Elaboración y firma de contratos 8
1.5 Participación en el traspaso de fondos 10
2. Regulación de las profesiones inmobiliarias 10
2.1 Regulación de los agentes de la propiedad 11
2.1.1 Regulación del acceso 12
2.1.2 Protección del título 13
2.1.3 Registro 13
2.1.4 Actividades reservadas 14
2.1.5 Certificación 14
2.1.6 Autorregulación 15
2.1.7 Formación reglada 16
2.2 Regulación de los administradores de fincas 18
2.2.1 Regulación del acceso 19
2.2.2 Protección del título 19
2.2.3 Registro 19
2.2.4 Actividades reservadas 19
2.2.5 Certificación 20
2.2.6 Autorregulación 20
2.2.7 Formación reglada 20
2.3 Regulación o desregulación de las profesiones inmobiliarias 21
2.3.1 Motivos aducidos para la desregulación 21
2.3.2 Motivos que se creen que han conducido a la desregulación 22
2.3.3 Motivos para la existencia de cierta regulación 22
2.4 Conclusiones 23
2.4.1 Modelos normativos 24
2.4.2 El papel de los órganos profesionales 25
2.4.3 Responsabilidades de los profesionales 25
3. Características de los mercados nacionales de la vivienda 26
3.1 Austria 26
3.2 Bélgica 26
3.3 República Checa 27
3.4 Dinamarca 27
3.5 Alemania 28
3.6 España 28
3.7 Irlanda 29
3.8 Francia 29
3.9 Finlandia 30
3.10 Italia 30
3.11 Holanda 31
3.12 Polonia 31
3.13 Suecia 32
3.14 Reino Unido 32
3.15 Conclusiones 33
4. Conclusiones generales 34
Anexo 1: Disposiciones legislativas 37
Anexo 2: Datos y estadísticas 38
Anexo 3: Colaboradores 50
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2/490. Introducción
El presente informe presenta un resumen de las profesiones inmobiliarias en la
Unión Europea, junto con las características de los mercados nacionales de la
vivienda en algunos países de Europa. Se trata de aportar toda la información
disponible posible al debate actual sobre el futuro de las profesiones en la Unión
Europea y las profesiones inmobiliarias en particular.
Por encima de todo, el presente informe desea expresar las opiniones del sector
inmobiliario. Las opiniones y comentarios aportados se basan en las respuestas de
las asociaciones miembros del CEPI a un cuestionario detallado sobre los temas
abordados en este informe. Como tal, se trata de un planteamiento más personal
que estrictamente científico, aunque conviene tener en cuenta que las opiniones
proceden de asociaciones nacionales con un conocimiento profundo de la situación
en sus países de origen sobre el nivel de regulación y funcionamiento de sus
mercados de la vivienda. Este informe se centra en los datos y cifras como punto de
partida, aunque en un futuro será necesario prestar más atención a los casos reales.
La regulación de las profesiones figura en la agenda europea. La comunicación
publicada por la Comisión Europea el 2 de octubre de 2013 sobre la evaluación de
las regulaciones nacionales del acceso a las profesiones 1 establece un plan de
trabajo respecto a la evaluación mutua de las restricciones profesionales previstas
en la modernización de la directiva sobre el reconocimiento de los títulos
profesionales. El sector inmobiliario pertenece al primer grupo de profesiones
sometidas a evaluación. La regulación también forma una parte importante del
debate sobre el papel de las profesiones liberales en la sociedad civil europea en
2020 y la implantación de la estrategia 2020 de la UE.
El punto de partida de cualquier debate sobre las profesiones inmobiliarias no puede
ser otro que el hecho ineludible de las importantes diferencias en el nivel de
regulación de los distintos países. También existen diferencias en las actividades de
los profesionales entre países, los servicios que prestan y la estructura de las
profesiones. Por ello, la primera parte de este informe se centra en la definición de
las profesiones inmobiliarias y en sus tareas y responsabilidades.
También conviene tener claro a qué nos referimos concretamente por “regulación”.
Por ese motivo, en el apartado 1.2 del informe se ha desglosado la regulación en
distintos elementos: regulación del acceso, protección del título, registro y
actividades reservadas. Parece evidente que esos elementos, o al menos algunos
de ellos, están presentes en la mayoría de los países de la UE, incluso aquellos que
suelen considerarse menos exigentes en términos de regulación.
Además de la regulación tradicional, se observa una tendencia hacia el uso de la
certificación voluntaria y la autorregulación en algunos países, ya sea como
alternativa o complemento a la regulación. El aumento de la formación reglada es
1
COM (2013) 676 final 2.10.13.
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3/49otro factor importante que se aborda en este informe junto con la certificación y la
autorregulación.
Ningún informe sobre esta materia podría pasar por alto la evidente tendencia hacia
la desregulación. En efecto, las profesiones inmobiliarias se han desregulado en
algunos países y en otros se está debatiendo hacerlo. Resulta imprescindible tratar
de comprender los motivos aportados a favor de la desregulación y otros que puede
pensarse que la sustentan. Aun así, también se está discutiendo la introducción de
regulación en otros países, mientras que en otros se desregula. Por ejemplo, se está
debatiendo introducir una regulación en la República Checa y se hizo recientemente
en Irlanda con la creación de la Autoridad Reguladora de los Servicios Inmobiliarios
(en 2012) a raíz de la Ley (de Regulación) de los Servicios Inmobiliarios de 2011. Se
trata de un asunto complejo y que presenta distintas tendencias.
Las notables diferencias entre los niveles de regulación se reflejan en las
características diversas de los mercados nacionales, con distintas peculiaridades
que se describen en el apartado 2 de este informe. La información se basa en los
datos y estadísticas del anexo 2, con más detalles sobre los comentarios aportados.
Conocer los mercados es importante porque influyen en el papel y las
responsabilidades de sus actores, incluidos los profesionales inmobiliarios.
Con la publicación de este informe, el CEPI desea contribuir al debate actual a
escala nacional y de la UE sobre la regulación o desregulación de los servicios
profesionales. Para ello, el informe extrae algunas conclusiones generales basadas
en la información presentada, que se espera que contribuyan al conocimiento de las
profesiones inmobiliarias y los mercados nacionales de la vivienda. Habiendo
demostrado la enorme distancia que los separa, el supuesto o incluso la convicción
del CEPI es que, con la intensificación del mercado interno de la Unión Europea,
debe encontrarse la manera de fomentar una mayor convergencia para los
profesionales inmobiliarios en términos de regulación profesional.
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4/491. Profesiones inmobiliarias: definición, tareas y responsabilidades
Conviene aclarar a qué se refiere la expresión “profesional inmobiliario”. Por ello,
este apartado se interesa por la definición, tareas y responsabilidades, teniendo en
cuenta las diferencias nacionales. Las estructuras y formas jurídicas varían pero
debe tenerse en cuenta que muchas personas activas en la actualidad dentro de las
profesiones inmobiliarias son autónomas o funcionan como PYME.
1.1 Definición
Dentro de la red del CEPI, se ha llegado a un acuerdo en la definición del profesional
inmobiliario.
El profesional inmobiliario es una persona física o jurídica que, en
cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su
país, desempeña actividades periódicas en calidad de contratista
independiente y en nombre de terceros, entre ellas:
- La prestación de servicios de intermediación como la venta, compra,
canje, alquiler o cesión de bienes, derechos y nombre comercial
inmobiliario.
- La gestión y conservación de zonas comunes de un edificio o conjunto de
edificios en régimen de copropiedad.
- La gestión de bienes y derechos inmobiliarios distintos a lo anterior.
- La tasación de fincas.
El agente de la propiedad es una persona física o jurídica que, en
cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su
país, y en calidad de contratista independiente, presta servicios de
intermediación como la venta, compra, canje, alquiler o cesión de bienes,
derechos y nombre comercial inmobiliario en nombre de terceros.
El administrador de fincas es una persona física o jurídica que, en
cumplimiento de todas las normas legales y consuetudinarias vigentes en su
país, y en calidad de contratista independiente, se encarga de gestionar un
bien inmobiliario o sus zonas comunes en nombre de un propietario o
comunidad de propietarios.
Conforme al perfil de Competencias del CEPI, las tareas del agente de la
propiedad incluyen las siguientes:
- Prospección
- Contratación con clientes
- Elaboración de informes
- Comercialización y publicidad de fincas
- Facilitación de operaciones
- Gestión de PYMES
- Fomento de la profesionalidad
Conforme al perfil de Competencias del CEPI, las tareas del administrador de
fincas incluyen las siguientes:
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5/49- Prospección del mercado
- Contratación con clientes
- Gestión de servicios administrativos y jurídicos
- Gestión de servicios financieros
- Gestión de servicios técnicos
- Gestión de servicios adicionales
- Gestión de PYMES
- Fomento de la profesionalidad
Es necesario mencionar ciertas especificidades nacionales, incluso si no alteran
fundamentalmente el entendimiento común de la función global y las
responsabilidades de los profesionales inmobiliarios enumeradas anteriormente.
1.2 Terminología
Conviene subrayar que la expresión “profesional inmobiliario” abarca las actividades
de corredor, agente gestor de copropietarios o síndico y administrador inmobiliario o
regidor. La expresión “agente de la propiedad” se acerca más a la descripción de las
actividades del “corredor”, mientras que la de “administrador de fincas” engloba las
tareas del agente gestor de copropietarios y administrador inmobiliario.
El Reino Unido e Irlanda diversifican aún más la profesión de agente de la propiedad
en función de sus actividades. El agente arrendador se ocupa especialmente de los
contratos de arrendamiento. La ley de agentes de la propiedad de 1979 incluye a los
subastadores de fincas en el Reino Unido. El 1 de octubre de 2014, la definición
reglamentaria de “agente de la propiedad” cambiará en lo que respecta a los
llamados “agentes de internet”, excluyéndolos del amparo de la ley. No obstante,
estas profesiones concretas no figuran en otros estados miembros de la UE y sus
actividades subyacentes las asumen los agentes de la propiedad dentro de lo
legalmente posible.
El cliente del agente de la propiedad es, en su mayoría, un propietario que vende o
arrienda una vivienda. Cada vez más, el agente de la propiedad trabaja para
personas que buscan una vivienda, en cuyo caso el cliente es el comprador o
inquilino. Algunos agentes se centran en prestar sus servicios a los compradores e
inquilinos, creando así una profesión nueva que podría denominarse “agente
buscador de viviendas”.
En algunos países, como Holanda, el profesional inmobiliario está autorizado para
prestar servicios tanto de agente de la propiedad como de administrador de fincas.
Sin embargo, la tendencia actual pasa por distinguir e incluso diferenciar entre
dichas actividades, separando ambas profesiones más explícitamente. A partir del
1 de septiembre de 2013, el registro del Instituto Profesional belga de Agentes de la
Propiedad se ha desglosado en dos columnas, una para los agentes de la
propiedad/corredores y otra para los agentes gestores de copropietarios. En Francia,
la ley Duflot 2 establecerá tres carnés profesionales distintos para los agentes de la
propiedad, agentes gestores de copropietarios y administradores de fincas.
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6/49Por todo ello, en casi todos los países el agente de la propiedad no está autorizado a
prestar servicios de administrador de fincas, aunque siguen existiendo determinadas
“pasarelas”. En ocasiones, los agentes de la propiedad o agentes arrendadores
están autorizados a gestionar una vivienda después del arrendamiento inicial
facilitado por ellos. Los administradores de fincas pueden encargarse de las
operaciones de compraventa o alquiler principalmente si se lo encarga un cliente (un
propietario o comunidad de propietarios).
1.3 Tareas y responsabilidades
Los profesionales inmobiliarios se enfrentan a una multiplicación constante de las
leyes y a unos reglamentos cada vez más complejos. Algunos ejemplos recientes se
encuentran en la legislación medioambiental de la gestión de residuos, los requisitos
de eficiencia energética, principalmente de los edificios y también en la legislación
contractual, restricciones anti blanqueo de capitales, obligaciones fiscales y
administrativas, etc. La protección de los consumidores es un tema candente para
muchos legisladores e impone muchas restricciones. Por ello, el agente de la
propiedad y el administrador de fincas se enfrentan a unas exigencias cada vez más
complejas y explícitas de los propietarios, inquilinos y otros intervinientes. De hecho,
sus responsabilidades aumentan rápidamente.
El creciente número de actores y la diversidad de los proyectos exigen multitud de
servicios y complicados contratos. En consecuencia, las tareas del agente de la
propiedad y administrador de fincas se multiplican y su modus operandi en sí
evoluciona considerablemente. Cada vez asumen más tareas, más complejas y
especializadas, y servicios a la carta. La diferenciación, evaluación de calidad,
satisfacción del cliente y referenciación son conceptos y técnicas nuevas que se
están introduciendo en muchas empresas.
En casi todos los países, hasta un 85% de los gestores de viviendas y apartamentos,
junto con los agentes de la propiedad, trabajan en solitario o con un socio en
pequeñas empresas familiares. La situación está cambiando en otros países, donde
observamos una tendencia hacia la concentración. Las complejidades de la
prestación de servicios, junto a las oportunidades de reducción de costes, son
algunas de las razones principales de la concentración de los operadores.
Además, observamos que determinados bancos, compañías de seguros e
inversores en general están cada vez más interesados en invertir en estas empresas
para garantizar la integración vertical, aumentando así su control sobre las
profesiones.
1.4 Elaboración y firma de contratos
Los agentes de la propiedad prestan servicios de intermediación como la venta,
compra, canje, alquiler o cesión de bienes, derechos y nombre comercial
inmobiliario, en nombre de un cliente y a la defensa de sus intereses. Podríamos
asumir que los agentes de la propiedad no participan en la firma de contratos, sino
que apenas tienen un papel subsidiario en la gestión de la firma de una operación y
la asistencia al cliente. En los países cuyo sistema jurídico viene determinado por el
código napoleónico, la mayoría de las veces es necesario elaborar escrituras,
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7/49formalizarlas y enviarlas para su registro en un notario. En otros países, un abogado
se ocupa de las tareas similares, como en el caso del Reino Unido.
No obstante, existen muchas excepciones y diferencias a esa definición general y los
sistemas jurídicos nacionales autorizan tareas y responsabilidades bastante dispares
a los profesionales inmobiliarios en la elaboración y firma de acuerdos contractuales
entre las partes. En Holanda, no hay requisitos formales en cuanto a la elaboración y
firma de acuerdos contractuales en el sector inmobiliario, sino que los pueden
realizar las propias partes y el notario se encarga de autentificar y registrar el
traspaso de titularidad.
En la República Checa, el agente de la propiedad puede redactar una escritura y
enviarla al catastro para su aprobación, aunque no suele ser lo habitual ni lo
recomendado. En Suecia, el agente de la propiedad ofrece sus servicios a ambas
partes y tiene la obligación jurídica de ser imparcial. Allí, el comprador es
responsable de enviar la solicitud de venta de una vivienda al registro de la autoridad
del juez de distrito. Lo habitual es que al agente de la propiedad se le solicite
elaborar todos los documentos legales para el acuerdo final entre las partes, así
como el registro, y que se asegure de que cumplan todos los requisitos y
restricciones legales.
Los agentes de la propiedad de algunos países pueden redactar hasta la escritura
preliminar o, por lo menos, ayudar a las partes en su elaboración y firma. Eso no
constituye una tarea específica, sino que todas las partes están autorizadas a
redactar la escritura preliminar que, en algunos países, como Francia o también
Bélgica, es legalmente vinculante. Se denomina promesa de venta o compromiso y
tiene lugar entre tres y cuatro meses antes del acto real.
El agente de la propiedad y administrador de fincas pueden actuar directamente en
nombre de un cliente sólo mediante poder de representación, a excepción de
Suecia. Suele ser lo habitual para los administradores de fincas en la gestión de
viviendas en nombre de un inversor o propietario arrendador. Por lo general, los
agentes de la propiedad son mucho más activos en la redacción de contratos de
alquiler e incluso en la representación del propietario arrendador porque el registro
oficial de dichos documentos no suele venir impuesto por las autoridades
nacionales.
En Alemania, es muy habitual que el administrador de fincas facilite las operaciones
de alquiler e incluso represente al propietario arrendador en las operaciones, al
contrario que el agente de la propiedad. El motivo es que el administrador de fincas
alemán nunca posee o gestiona cuentas de terceros. Un argumento similar se
empleó recientemente por las autoridades de Irlanda en la elaboración de un plan
estatal para el registro y la licencia de los agentes de la propiedad, y en el rechazo
de que lo hiciera una asociación profesional.
Por razones obvias, los subastadores de fincas en el Reino Unido a menudo firman
contratos en nombre del vendedor. En cuanto a los portales inmobiliarios, que gozan
de tanta popularidad en el Reino Unido, parecen obedecer únicamente a fines
publicitarios y no cuentan todavía con ningún papel explícito en las operaciones
online.
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8/491.5 Participación en el traspaso de fondos
Tras la firma de una escritura preliminar, es costumbre congelar una fianza en
garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador
o vendedor. Esa garantía suele destinarse a una cuenta de terceros o conjunta, a
nombre de un notario, abogado o agente de la propiedad, con algunas excepciones.
En Alemania, al agente de la propiedad no se le permite mantener o gestionar
cuentas de terceros o conjuntas.
En Bélgica y Holanda, la fianza puede congelarse en una cuenta de terceros a
nombre del agente de la propiedad, que se asegurará de que la cantidad se
transfiera a la cuenta bancaria del notario en la fecha de la firma de la escritura
auténtica como muy tarde, después de deducir posiblemente sus tasas de dicha
cantidad. Si no interviene un notario en la operación, la entrega inicial del comprador
se destina al vendedor o a su representante legal, en el momento oportuno. En la
República Checa, el agente de la propiedad está autorizado a conservar el importe
de la transacción hasta su formalización en el catastro.
En Francia existe una tarjeta profesional de agente de la propiedad, que distingue
entre la manipulación o no de fondos, con la existencia de una fianza u obligación
financiera en principio en caso de gestión de fondos. Otros países regulados
también prevén la posibilidad de que el agente de la propiedad mantenga depósitos.
Aun así, en todos los casos, la participación del agente de la propiedad en la
transferencia de fondos y la gestión de la fianza requiere un acuerdo formal entre las
partes.
En casi todos los países, los administradores de fincas pueden ejercer y ejercen
funciones consideradas como participación en la transferencia de fondos, siempre y
cuando dispongan de un poder de representación especial para ello. De cada
contrato depende que el administrador de fincas pueda firmar contratos y recibir
cantidades a nombre de sus clientes. En muchos países, suele ser el administrador
de fincas quien suscribe contratos de alquiler o arrendamiento en operaciones de
viviendas, oficinas, locales comerciales e industriales a nombre del cliente. Eso
incluye el cobro de la fianza y otras sumas relacionadas con el contrato. En
Dinamarca y otros países escandinavos (a excepción de Suecia), donde los bloques
de pisos suelen organizarse en cooperativas, el administrador de fincas a menudo se
ocupa de los trámites prácticos de las viviendas, incluida la transferencia del precio
de compra entre el comprador y el vendedor a nombre de la cooperativa.
2. Regulación de las profesiones inmobiliarias
Las profesiones de agente de la propiedad y administrador de fincas se han
codificado en casi todos los países de Europa occidental, aunque sorprende que
dicha codificación se haya realizado en épocas muy diferentes y con distintos
grados. La mayor parte de la legislación es bastante liberal y otorga libertad de
contratación entre las partes. De hecho, la jurisprudencia ha sido siempre importante
en el sector inmobiliario y los tribunales interpretan continuamente las disposiciones
legislativas.
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9/49En este apartado analizaremos en detalle la regulación de los agentes de la
propiedad y administradores de fincas en distintos países, centrándonos en los
países enumerados en las tablas 2.2 y 2.3, a continuación. Nos centraremos en
particular en la regulación al acceso a las profesiones, la protección de los títulos, los
requisitos de registro y la existencia de actividades reservadas exclusivamente a
dichas profesiones. También examinaremos la existencia, en diferentes formas, de
certificación, autorregulación y formación reglada.
En algunos países se han desregulado las profesiones inmobiliarias. Dicho eso,
resulta también destacable que en varios países se esté introduciendo o reforzando
la regulación. Analizaremos los motivos de esto último y de disponer de algún tipo de
regulación.
Las conclusiones finales se centran en la agrupación de países según su modelo
regulador, que puede deducirse según el grado de regulación nacional. También nos
fijaremos en el papel de los órganos profesionales y las responsabilidades de los
profesionales.
2.1 Regulación de los agentes de la propiedad
El grado de regulación de los agentes de la propiedad varía enormemente. En
Bélgica, la profesión se rige por el Real Decreto del 6 de septiembre de 1993 sobre
la protección del título y la práctica de la profesión de agente de la propiedad,
además de un nuevo Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (relativo al acceso a la
profesión de agente de la propiedad) y una ley del 11 de febrero de 2013 sobre la
organización de la profesión de agente de la propiedad. En Dinamarca, los agentes
de la propiedad se rigen por la ley “Lov om omsætning af fast ejendom”. En Francia,
la ley Hoguet del 2/1/1970, a la que modificarán próximamente las leyes Duflot 1 y 2,
incluye requisitos de tarjeta profesional, seguro de responsabilidad, garantía
financiera y competencia. En Austria, se exige cualificación (con requisitos de
admisión) y en Italia los agentes de la propiedad se rigen por la ley 39/1989.
En Finlandia, los agentes de la propiedad están regulados por la ley de
intermediación inmobiliaria y de apartamentos de alquiler (“Laki kiinteistöjen ja
vuokrahuoneistojen välityksestä” 1074/2000), la ley de agencias inmobiliarias y de
alquiler (“Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä”
1075/2000) y el reglamento (“Valtioneuvoston asetus kiinteistönvälitysliikkeistä ja
vuokrahuoneiston välitysliikkeistä” 143/2001). La ley 1075/2000 regula las
actividades de los agentes cuando el cliente (comprador, vendedor, arrendador o
inquilino) es un consumidor. Cada agencia (y sucursal) debe contar con al menos
una persona responsable con la certificación exigida (LIKV o LVV). A partir del 1 de
enero de 2016, la ley se modificará para que al menos la mitad de los agentes
empleados deban tener cualificación LIKV o LVV. En Suecia, para el ejercicio de la
profesión es necesario estar inscrito en una agencia legal especial, denominada
“Fastighetsmäklarinspektionen” (cuerpo sueco de inspección de agentes de la
propiedad).
En Polonia, los agentes de la propiedad se rigen hasta finales de 2013 por la ley de
gestión de fincas del 21 de de agosto de de 1997 y posteriormente pasarán a estar
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10/49desregulados. Holanda ha desregulado a los profesionales inmobiliarios. No
obstante, existe una regulación genérica que establece la función de mediador
profesional (intermediario) y abarca asuntos como la declaración de conflictos de
interés, el derecho a la remuneración, el reembolso de gastos, etc.
En España dejó de existir una regulación de agentes de la propiedad a escala
nacional desde su eliminación en el año 2000, cuando se desreguló la profesión. Sin
embargo, el Decreto 1550/2011 del 31 de octubre complementa al Catálogo
Nacional de Cualificaciones Profesionales estableciendo tres cualificaciones
profesionales relevantes a la familia profesional “Comercio y marketing”, incluida la
de agente de la propiedad. El Decreto 614/2013 del 2 de agosto establece seis
certificados de profesionalidad en la familia profesional “Comercio y marketing” en el
repertorio nacional de certificados de profesionalidad, incluido un certificado de
agente de la propiedad.
(ley del derecho a la vivienda nº 18/2007
Existe regulación en Cataluña
del 28 de diciembre, decreto nº 12/2010), que cuenta con un
registro de agentes de la propiedad que entró en vigor el 9 de septiembre de
2010. La inscripción está sujeta a unos requisitos de formación profesional y la
posesión de un seguro de responsabilidad civil, además de un seguro de
indemnización o garantía. La inscripción autoriza a utilizar la insignia de agente de la
propiedad autorizado por el gobierno de Cataluña.
En Irlanda se ha implementado recientemente una normativa en forma de ley de
regulación de los servicios inmobiliarios de 2011. En la República Checa, el
ministerio de desarrollo regional y el parlamento están debatiendo la introducción de
una legislación que exigiría a los agentes un seguro de responsabilidad, cuentas
separadas para cada cliente y ciertas cualificaciones. También exige un contrato
escrito entre el corredor y el cliente.
País Regulación Protección Registro Actividades Certificación Autorregulación Formación
del acceso del título reservadas (voluntaria) reglada
AT Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí
BE Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí
CZ No No Sí No No Sí Sí
DE No No Sí No Sí Sí Sí
DK Sí Sí Sí Sí No Sí Sí
ES No Sí No No Sí Sí
EI Sí No Sí No No Sí Sí
FR Sí Sí Sí Sí No Sí Sí
FI Sí Sí Sí Sí Sí Sí
LU Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí
IT Sí Sí Sí Sí Sí
NL No No No No Sí Sí Sí
PL Sí (hasta Sí (hasta Sí Sí (hasta
En Sí Sí
finales de finales de finales de desarrollo
2013) 2013) 2013)
SE Sí No Sí Sí No Sí Sí
UK No No Sí No Sí Sí Sí
Véase en el ANEXO 1 un resumen de la legislación correspondiente.
2.1.1 Regulación del acceso
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11/49El acceso a la profesión está regulado en todos los países con normativa vigente. En
Bélgica, el acceso está regulado y existen muchas vías distintas de admisión. En
Alemania no hay ningún requisito oficial, aparte de la inscripción en el registro de
comercio. Es necesario disponer de un certificado de antecedentes penales y
justificación de la solvencia financiera.
En el Reino Unido, aunque no existen barreras al acceso al mercado, la Oficina de
Comercio Justo puede inhabilitar o amonestar a los agentes de la propiedad (la
llamada licencia “negativa”).
2.1.2 Protección del título
El título está protegido en casi todos los países donde se regula la profesión, salvo
Irlanda. En Suecia, el título en sí no está protegido, aunque sólo se permite a los
“fastighetsmäklare” registrados ejercer la profesión de agente de la propiedad.
En España, el título de agente de la propiedad inmobiliaria (API) está protegido,
aunque sin actividades reservadas ni derechos aparte del uso del título. AEGI 2
ofrece formación destinada al uso del título oficial.
2.1.3 Registro
En Austria, es obligatorio inscribirse en la Cámara de Comercio. En Bélgica, el
registro lo establece el artículo 2 del Real Decreto del 6 de septiembre de 1993
sobre la protección del título profesional y la profesión de agente de la propiedad
(Boletín Oficial Belga del 13 de octubre de 1993), el nuevo Real Decreto del 30 de
de agosto de 2013 (“Arret royal relative à l’accès à la profession d’agent immobilier”)
y la ley del 11 de febrero de 2013 que regula la profesión de agente de la propiedad.
La inscripción en BIV/IPI es obligatoria, en forma de un censo de profesionales
mantenido por BIV/IPI. Además, para iniciar la actividad de agente de la propiedad
en Bélgica es necesario inscribirse en el “guichet d’enterprise”, que asigna un
número de registro a cada sociedad.
En Irlanda es necesaria una licencia de proveedor de servicios inmobiliarios,
expedida por la autoridad reguladora de servicios profesionales. En Francia es la
prefectura la que expide la tarjeta profesional (autorización del ejercicio) a los
directivos de la empresa, responsables del establecimiento y asalariados. En
Finlandia, el agente de la propiedad (que puede ser una sociedad) que quiera
prestar servicios debe inscribirse en una oficina administrativa estatal en su región,
aunque el personal asalariado no está obligado a hacerlo.
En Italia hace falta contar con la cualificación requerida (enseñanza superior,
asistencia a un curso de la Cámara de Comercio) y aprobar un examen oral y escrito
para poder registrar la cualificación profesional en la Cámara de Comercio y
empezar a prestar servicios de agente de la propiedad. En España, todos los
agentes de la propiedad deben registrarse en las autoridades públicas para poder
acceder al mercado.
2
Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria.
CEPI aisbl, Avenue de Tervueren 36 bte 2 B - 1040 Bruselas, t +32 2 735 49 90 f + 32 2 735 99 88 - cepi@cepi.eu
www.cepi.eu
12/49En Luxemburgo es necesario obtener una autorización de establecimiento del
ministerio de las clases medias. En Polonia, el ministerio de transporte, construcción
y comercio marítimo expide una licencia profesional, a partir de un procedimiento de
cualificación e inscrita en un registro central de agentes de la propiedad y
administradores de fincas. En Suecia es necesario inscribirse en el cuerpo de
inspección sueco de agentes de la propiedad. En Dinamarca se puede ejercer de
agente de la propiedad pero no usar el título y hace falta que un agente registrado
ante las autoridades públicas supervise el trabajo (y asuma la responsabilidad
última).
En la República Checa, aunque la profesión no está regulada, existe el requisito
general para los agentes de darse de alta como profesionales liberales. Igualmente,
en Alemania se exige que toda persona que desee hacer negocios esté inscrita en
un registro comercial. En el Reino Unido, los agentes de la propiedad que cumplen
con la definición reglamentaria de agente de la propiedad deben registrarse en un
sistema de compensación a los consumidores. Hay varias opciones de planes de
compensación, aunque el mediador inmobiliario es el más popular con diferencia en
el Reino Unido.
2.1.4 Actividades reservadas
En algunos países, sólo los profesionales pueden realizar legalmente ciertas
actividades, aunque no es la situación mayoritaria. En Bélgica existe casi un
monopolio con exenciones de los requisitos para aquellos que vendan su propia
finca (tanto personas físicas como jurídicas) o pertenezcan a un grupo profesional
concreto (arquitectos, tasadores y notarios). En Finlandia, la actividad inmobiliaria
sólo la pueden ejercer los agentes y empresas registradas en una oficina
administrativa estatal de la región. En Luxemburgo, las ventas y alquileres están
cubiertos (salvo las operaciones privadas).
Hay poca información disponible sobre el porcentaje de operaciones a escala
nacional en que se encarga la prestación de servicios a un profesional. En Francia,
se sitúa aproximadamente en el 50%, frente a cerca del 60% en Bélgica.
2.1.5 Certificación
Existen varios planes de certificación para el agente de la propiedad. En Bélgica se
conoce la existencia de una serie de oficinas inmobiliarias conformes a las normas
ISO y que han obtenido dicha certificación, aunque no es en ningún caso obligatorio.
A nivel europeo, el CEN ha establecido unos estándares para los agentes de la
propiedad 3 . En general, pretenden apoyar las actividades profesionales en los
nuevos estados miembros de la UE, sobre todo en Europa central. No se cree que
se apliquen con mucha frecuencia, salvo quizá de forma limitada en Alemania. Se
consideran caros. Ofrecen reconocimiento pero para los órganos profesionales del
sector, la educación y formación son claves y por eso tienden a fijarse menos en la
certificación.
3
EN 15733:2009.
CEPI aisbl, Avenue de Tervueren 36 bte 2 B - 1040 Bruselas, t +32 2 735 49 90 f + 32 2 735 99 88 - cepi@cepi.eu
www.cepi.eu
13/49En Alemania, la certificación de agente de la propiedad la controla la Cámara
Internacional de Comercio, IHK (Industrie und Handelskammer). Varios centros
formativos imparten el curso necesario para aprobar el examen (que no es un
requisito legal para convertirse en agente de la propiedad). En Luxemburgo, CIGDL 4
expide una insignia de calidad a sus miembros.
En Holanda, tras la abolición del título de agente de la propiedad con protección
legal, NVM 5 y dos organizaciones más crearon una fundación autónoma e
independiente (VastgoedCert), encargada de certificar (voluntariamente) las
capacidades profesionales de los agentes de la propiedad. Dentro de la fundación,
los organismos sectoriales como NVM y otros agentes interesados (bancos, el
colegio de notarios y organizaciones de consumidores) deciden conjuntamente los
estándares de certificación, así como los prerrequisitos. La certificación también
incluye la capacidad profesional de tasación de viviendas (emisión de informes de
valoración). Cerca del 80% de los agentes de la propiedad que trabajan en Holanda
están certificados. La certificación es válida durante cinco años e incluye la
obligación de formación continua. NVM ha establecido la certificación como
condición obligatoria para sus miembros.
En Polonia, PREF6 está desarrollando un programa de certificación que dependerá
de la versión final de la regulación válida en el país tras la desregulación. Las
profesiones son relativamente nuevas en el país y tienen que encontrar la manera
de conseguir el reconocimiento, aunque las organizaciones de representación de
agentes inmobiliarios, administradores de fincas en forma de ONG, bien organizadas
y con suficiente fuerza, son capaces de implementar normas, estándares y sistemas
de certificación.
Las asociaciones profesionales están desempeñando un papel importante en el
desarrollo de los planes de certificación pero el reconocimiento público de las
autoridades sólo se concede en Bélgica, donde BIV/IPI regula como autoridad
competente el acceso a la profesión.
2.1.6 Autorregulación
Hay varios ejemplos de autorregulación de los agentes de la propiedad en diferentes
formas. Las asociaciones miembros del CEPI cuentan con códigos deontológicos. La
formación continua también está disponible prácticamente en todas partes. Algunos
países, como Holanda o Finlandia, poseen órganos propios de formación. Tanto en
Bélgica como en Francia existen centros de formación organizados por los órganos
profesionales.
En Bélgica, el código deontológico lo redactó BIV/IPI7 (y fue posteriormente ratificado
en virtud de un real decreto) y se consulta frecuentemente a la profesión con
carácter voluntario respecto a las iniciativas legislativas. En la República Checa se
han creado pruebas de cualificación, un seguro de responsabilidad y un código
deontológico. En Alemania hay un sistema de defensor y gestión de reclamaciones.
4
Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.
5
Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen.
6
Polska Federacja Rynku Nieruchomości.
7
Institut professionnel des Agents immobiliers.
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14/49En Alemania, DE8 ha establecido un conjunto de estándares de calidad al que deben
atenerse sus miembros. En Francia, la ley Duflot 2 exigirá la implantación de un
sistema de gestión de reclamaciones.
En Irlanda, la autoridad reguladora de los servicios inmobiliarios supervisa el
cumplimiento de los estándares profesionales y la conducta. En Luxemburgo existe
un código deontológico. En Holanda, además de la obligatoriedad de certificación
para cualquier agente de la propiedad que quiera formar parte de NVM, la
organización exige que los agentes de la propiedad sigan una formación continua
dentro de su certificación. NVM exige la certificación como nivel básico y ha
establecido requisitos adicionales referidos a la experiencia profesional de sus
miembros.
En Polonia, el nuevo sistema de calidad SJ Expert es una herramienta que apoya las
actividades de los agentes de la propiedad y mejora la calidad de sus servicios.
Consiste en un conjunto de trámites interrelacionados, formularios y documentación
necesaria para gestionar un despacho inmobiliario. Para que una empresa pueda
usar el sistema, tiene que someterse a una auditoría interna, cumplir con los
requisitos legales y que sus agentes acaten los estándares profesionales y mejoren
sus cualificaciones profesionales. PREF expide un certificado de calidad a los
despachos inmobiliarios y otorga la denominación de Experto Inmobiliario PREF a
los agentes individuales.
En el Reino Unido, los miembros de NFOPP9 que sean administradores, socios o
directivos (PPD) deben también:
(i). Presentar un informe de contabilidad anual.
(ii). Documentar la cobertura de indemnización profesional.
(iii). Contribuir a un plan de protección económica de sus clientes.
(iv). Pertenecer a un plan de compensación.
Las divisiones de NFOPP cuentan con códigos profesionales aplicables a todos sus
miembros (empleados y PPD). En su caso, se tomarán medidas disciplinarias que
pueden conllevar a la expulsión, aunque no inhabilita al agente para el ejercicio. Sólo
la Oficina de Comercio Justo puede inhabilitar a un agente de la propiedad de
ejercer en el Reino Unido.
No obstante, por lo general el reconocimiento de las autoridades públicas a estos
planes y medidas reguladoras es más bien escaso.
2.1.7 Formación reglada
En Austria existen planes y programas formativos para convertirse en agentes de la
propiedad, reglados y reconocidos oficialmente. En Bélgica hay programas de
formación reconocida tanto a nivel universitario como de educación superior.
También es posible matricularse en un programa de formación reconocida en las
escuelas nocturnas o a jornada parcial durante el día. El diploma inmobiliario
específico no es condición imprescindible para acceder a la profesión de agente de
8
Dansk Ejendomsmaeglerforening.
9
National Federation of Property Professionals.
CEPI aisbl, Avenue de Tervueren 36 bte 2 B - 1040 Bruselas, t +32 2 735 49 90 f + 32 2 735 99 88 - cepi@cepi.eu
www.cepi.eu
15/49la propiedad. Muchos programas de formación no específicamente inmobiliarios dan
también acceso a la profesión en Bélgica y las posibilidades se han ampliado
todavía más recientemente. El Real Decreto del 30 de agosto de 2013 (art. 2a)
establece que, a partir del 1 de enero de 2014, los títulos de grado (nivel mínimo 6
EQF) darán también acceso.
En la República Checa, los títulos de universidades y otros centros superiores de
formación profesional están reconocidos. Los programas continuos de formación
profesional que imparte por ejemplo ARK 10 están reconocidos y se están
desarrollando unos estándares. En Alemania, el sistema de educación dual ofrece
varias oportunidades de graduarse en el sector inmobiliario. Además, los programas
de grado y máster, aprobados por las autoridades, se llevan desarrollando desde
hace más de una década.
En Irlanda, las cualificaciones inmobiliarias de los órganos de certificación están
reconocidas por la autoridad reguladora de los servicios inmobiliarios. En Francia,
existen títulos disponibles en centros o universidades competentes (BAC+3, BTS,
máster, centros especializados). La Cámara finlandesa de Comercio organiza unos
exámenes que capacitan para la cualificación de agente de la propiedad. En
Luxemburgo, esos programas son obligatorios por ley y los organiza la Cámara de
Comercio. En Polonia, todo agente debe asistir a 24 horas de formación al año, de
acuerdo con un listado de seminarios o talleres registrados en el ministerio. La
mayor parte de la formación corre a cargo de las asociaciones locales de agentes de
la propiedad. Algunas universidades suecas imparten educación superior. En Italia,
los cursos los organiza la Cámara de Comercio, además de las facultades
universitarias especializadas en el sector inmobiliario.
En el Reino Unido no existe una barrera inicial de acceso para ejercer de agente de
la propiedad o administrador de fincas, ni obligaciones de formación. El órgano
certificador NFOPP ofrece cualificaciones con carácter voluntario. El órgano
certificador NFOPP está regulado por la Oficina del Reglamento de Cualificaciones y
Exámenes (OFQUAL) y ofrece Cualificaciones Inmobiliarias regladas. Los miembros
de la división de NFOPP (asociación nacional de agentes de la propiedad,
asociación de agentes de alquiler residencial, institución de agentes comerciales y
empresariales y asociación nacional de tasadores y subastadores inmobiliarios)
deben poseer al menos una cualificación reglada de nivel 3 en su área específica de
trabajo. Los reconocimientos técnicos del órgano certificador NFOPP corresponden
al nivel 3 y se engloban en el marco de créditos de cualificaciones, por lo que están
acreditados y regulados por OFQUAL. El órgano certificador NFOPP también expide
titulaciones de nivel 4 de agencia inmobiliaria residencial, alquiler residencial y
administración de fincas, además de agencia inmobiliaria comercial, que estarán
reguladas por OFQUAL antes de finales de 2013.
En algunos países, como Francia o Alemania, los institutos de los órganos
profesionales, vinculados a una universidad, pueden conceder títulos que están
reconocidos por las autoridades y representan una clase de formación reglada.
10
Associace realitnich kancelari Ceské republiky.
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16/492.2 Regulación de los administradores de fincas
En algunos países, como Austria y Bélgica, una misma normativa abarca a los
agentes de la propiedad y los administradores de fincas e incluso existe una
distinción muy limitada, ya que un mismo título afecta a ambas profesiones. Esa
situación cambió el 1 de septiembre de 2013 en Bélgica, con la distinción entre
ambas profesiones. Aunque se aplican las mismas normas básicas, se añadirán
diferencias, por ejemplo en cuanto a los requisitos formativos. En Alemania, los
administradores de fincas también están incluidos dentro de la definición de agentes
de la propiedad.
En España, a los administradores de fincas los regula la ley de servicios
profesionales, actualmente en revisión junto con el estatuto de los colegios en el
anteproyecto de ley de servicios y colegios profesionales. En la actualidad, los
administradores de fincas tienen la obligación de colegiarse en el colegio CGCAFE
correspondiente11. Es probable que la ley se modifique, limitando la obligatoriedad
de colegiación a determinadas profesiones (médicos, ingenieros y arquitectos),
mientras que para el resto será voluntaria.
En Dinamarca no existe ninguna normativa pública que controle directamente a los
administradores de fincas, aunque están regulados de forma indirecta en lo que
respecta a la ley de sociedades, contabilidad, responsabilidad profesional, blanqueo
de dinero y, en algunos casos, también en cuanto a las normas de buenas prácticas
del asesoramiento financiero.
En Alemania, DDIV12 lleva luchando mucho tiempo para conseguir la introducción de
una regulación de administradores de fincas. A finales de septiembre de 2013, el
secretario de estado Enek Farlemann anunció la intención de introducir unos
prerrequisitos para el acceso a la profesión de administrador de fincas, incluida la
formación y un seguro de responsabilidad. Los motivos incluyen la protección de los
consumidores y también la creciente complejidad de las obligaciones de eficiencia
energética, que son considerables teniendo en cuenta el gran número de viviendas y
el envejecimiento de la población. La situación en Alemania podría cambiar en un
futuro próximo.
Paí Regulación Protección Registro Actividades Certificación Autorregulación Formación
s del acceso del título reservadas (voluntaria) reglada
AT Sí Sí Sí Sí Sí No Sí
BE Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí
CZ No No Sí No No Sí Sí
DE No No Sí No Sí Sí Sí
DK No No No No Sí Sí Sí
ES Sí Sí Sí No Sí Sí Sí
EI Sí No Sí No No Sí Sí
FR Sí Sí Sí Sí No Sí
FI No No No No Sí
LU Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí
IT No No Sí No No Sí Sí
NL No No No No Sí Sí Sí
PL Sí (hasta Sí (hasta Sí (hasta Sí (hasta En Sí Sí
finales de finales de finales finales de desarrollo
11
Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
12
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter.
CEPI aisbl, Avenue de Tervueren 36 bte 2 B - 1040 Bruselas, t +32 2 735 49 90 f + 32 2 735 99 88 - cepi@cepi.eu
www.cepi.eu
17/492013) 2013) de 2013) 2013)
SE No No No No No No Sí
UK No No No No Sí Sí Sí
Véase en el ANEXO 2 un resumen de la legislación correspondiente.
2.2.1 Regulación del acceso
El acceso a la profesión está regulado en todos los países con normativa vigente.
2.2.2 Protección del título
De nuevo, les compete parte de la legislación aplicable a los agentes de la
propiedad. En Bélgica, la protección del título profesional la regula la ley marco de
las profesiones intelectuales de servicios, codificada en el Real Decreto del 3 de
agosto de 2007 (Boletín Oficial belga del 18 de septiembre de 2007) y la ley del 11
de febrero de 2013 sobre la organización de la profesión de agente de la propiedad
(Boletín Oficial belga del 22 de agosto de 2013). Las infracciones dan lugar a
sanciones penales. En España, el título de administrador de fincas está protegido
por ley.
2.2.3 Registro
Existen requisitos para el registro, como la inscripción en BIV/IPI en Bélgica y en el
“guichet d’entreprise”, que asigna un número a cada empresa para poder empezar a
ejercer, el alta de profesional liberal en la República Checa o en Irlanda, a través del
Organismo Regulador de los Servicios Inmobiliarios.
En España, una entidad local que pertenezca al colegio de administradores de fincas
puede dar de alta a un profesional, que a su vez deberá inscribirse también en la
oficina local de su zona. En Italia existen ciertos requisitos de registro. ANACI 13
imparte cursos de formación reconocidos por las autoridades públicas y que otorgan
el derecho de uso del título y la inscripción sin reservas de las actividades.
2.2.4 Actividades reservadas
En Bélgica, las actividades del administrador responsable de la gestión de fincas o
derechos inmobiliarios y la representación y administración de fincas inmobiliarias en
copropiedad están sujetas a la misma legislación que los agentes (artículo 3 del Real
Decreto del 6 de septiembre de 1993). No obstante, existen excepciones a los
requisitos para quienes alquilen una finca de su propiedad (tanto personas físicas
como jurídicas) o pertenezcan a un grupo profesional concreto (arquitectos,
abogados, contables y tasadores). En Luxemburgo, la legislación abarca la
administración de fincas (de un condominio con 9 unidades de uso residencial y al
menos una unidad perteneciente al condominio propuesto).
En España existían actividades reservadas a los profesionales con derecho al uso
del título de administrador de fincas pero se eliminaron hace cuatro o cinco años.
2.2.5 Certificación
13
Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.
CEPI aisbl, Avenue de Tervueren 36 bte 2 B - 1040 Bruselas, t +32 2 735 49 90 f + 32 2 735 99 88 - cepi@cepi.eu
www.cepi.eu
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