ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Y ASIGNACIÓN DEL RATING PROYECTO URBANIA (VALENCIA) - Housers
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SILVA & ASOCIADOS
ANALISIS DE INVERSIÓN Y CALIFICACION CREDITICIA Asesores Financieros
ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN Y ASIGNACIÓN
DEL RATING PROYECTO URBANIA
(VALENCIA)
SILVA & ASOCIADOS, ASESORES FINANCIEROS, S.A.
5 de diciembre de 2019
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SILVA & ASOCIADOS
ANALISIS DE INVERSIÓN Y CALIFICACION CREDITICIA Asesores Financieros
OBJETO DE ESTE DOCUMENTO INDEPENDENCIA
Análisis de la inversión y asignación del rating creditico del proyecto de Silva & Asociados manifiesta que la información contenida en este documento
inversión para la construcción de un edificio residencial, publicado en la web es independiente y no constituye una recomendación para que se efectué la
de Housers con el nombre de URBANIA. inversión.
Este informe de análisis de inversión es para el único y exclusivo uso de
NATURALEZA Y ALCANCE DE NUESTROS SERVICIOS
HOUSERS y los usuarios registrados en la plataforma de financiación
Análisis del Proyecto de inversión basado en la información facilitada sobre el participativa, al objeto de que dispongan de un documento independiente
proyecto evaluando los principales parámetros del Plan de Negocio y contraste sobre el proyecto de inversión y se emite, entendiendo que no será utilizado
con la información de mercado y la asignación de un rating del riesgo del para una finalidad distinta a la indicada sin el consentimiento previo de Silva
proyecto a través de un sistema normalizado de ayuda a la toma de decisiones & Asociados.
de inversión (scoring).
CONFIDENCIALIDAD
El alcance de nuestros trabajos se ha basado en información no auditada
proporcionada por HOUSERS, que recibe la información del Promotor. A este Silva & Asociados autoriza la publicación de este análisis de inversión en la
respecto debemos mencionar que no hemos realizado ninguna verificación web corporativa de HOUSERS www.housers.com.
independiente, auditoria, revisión o evaluación de la situación contable,
fiscal, legal, laboral o medioambiental del Proyecto de Inversión objeto de DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN
nuestro análisis. Hemos asumido que la información facilitada es completa y El proyecto de inversión tiene las siguientes características principales:
precisa y, por lo tanto, los posibles riesgos que pudieran existir y que tuvieran
un posible efecto, no han sido tomados en consideración en los trabajos de • El terreno objeto de la construcción está ubicado en la calle Joaquín
análisis que hemos realizado. Escriba Peiró del municipio de Catarroja, provincia de Valencia.
En la realización de nuestro trabajo, hemos utilizado información obtenida de • Construcción de edificio de 5 plantas y sótano que consta de 30 viviendas,
fuentes públicas y asumimos que dicha información es fiable, si bien, no 38 plazas de garaje y 4 trasteros.
podemos garantizar la ausencia de posibles errores en la información • A efectos de los cálculos de este informe se ha tomado la hipótesis más
empleada. conservadora (18 meses de duración), mientras que el plan de negocio del
La información del Plan de Negocio es total y exclusivamente responsabilidad Promotor incluye una alternativa a 12 meses.
del Promotor del Proyecto, si bien y a los efectos de nuestro trabajo, hemos • La necesidad de financiación total del proyecto está situada en 720.500€
contrastado de forma global su coherencia, aunque señalamos que su
utilización no debe interpretarse como una opinión sobre la misma y, por lo • La inversión para el segundo tramo asciende a un total de 277.500€.
tanto, no aceptamos ninguna responsabilidad sobre la existencia de posibles
errores que pudiera provocan un impacto en los resultados de nuestro trabajo.
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UBICACIÓN LOCALIDAD Y ENTORNO
El solar objeto de la inversión se encuentra en el municipio de Catarroja
situado en la comarca de la Huerta Sur, provincia de Valencia (Comunidad
Valenciana) y se encuentra a 8 km de la capital a orillas de la Albufera de
Valencia.
El municipio de Catarroja tiene una población de 27.827 habitantes y
pertenece al Área Metropolitana de Valencia, que conforma una red urbana
organizada en torno a la costa central de la Comunidad Valenciana. Se trata
de la tercera aglomeración por número de habitantes de España, con una
población cercana a 1.600.000 habitantes.
PLAN DE NEGOCIO
Un resumen del Plan de Negocio del Proyecto de inversión URBANIA es el
siguiente:
€ 2019 2020 2021 TOTAL
Ingresos 0 0 5.465.000 5.465.000
Variación de existencias 753.513 1.651.627 -2.405.139 0
Aprovisionamientos -753.513 -1.651.627 -1.234.418 -3.639.557
Coste de Ventas 0 0 -3.639.557 -3.639.557
Margen Bruto 0 0 1.825.443 1.825.443
Otros gastos de explotación -42.882 -58.882 0 -101.765
EBITDA -42.882 -58.882 1.825.443 1.723.678
EBIT -42.882 -58.882 1.825.443 1.723.678
Resultado financiero -16.993 -110.540 -69.904 -197.436
EBT -59.875 -169.423 1.755.540 1.526.242
Fuente: Promotores del Proyecto
Fuente: Google Maps
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Un resumen de los principales capítulos de gasto de la inversión del Proyecto COMPARATIVA DE MERCADO
y de su rentabilidad económica es el siguiente:
Testigos de Mercado Zona El resumen del precio de
Precio venta Viviendas venta se ha elaborado a
Dirección Población m2 €/m2 partir de un análisis de
Avenida Ramón y Cajal Catarroja 90 1.617 producto comparable en la
zona de ubicación del
Carrer Vicent Alexandre Albal 95 1.308
proyecto, elaborado por
Calle Massanassa Catarroja 97 974
inmobiliarias de referencia
Calle Hernández Lázaro Albal 110 1.146
que sitúan el promedio en
Calle Cuenca Catarroja 127 1.226 1.181 €/m2.
Calle Joaquín Escriba Peiró Catarroja 150 1.140
Calle Salvador Ricart Albal 65 859 El coste de construcción
de la zona se sitúa en un
Promedio 1.181 promedio de 800 €/m2.
Fuente: Web Corporativa Idealista (Tercero B), Análisis propio de las principales
inmobiliarias (Fotocasa, REMAX, Urba Mar, Royal Home, Red Piso, Gilmar)
Fuente: Promotores del Proyecto
RENTABILIDAD DEL PROYECTO
2019 2020 2021 TOTAL La rentabilidad
del proyecto se
Cash Flow -813.338 -1.101.049 3.440.049 1.526.242 sitúa en el 58,11%
sobre el capital
Cash Flow ROI invertido y la
Rentabilidad
TIR 58,11% 38,75% sobre la inversión
Fuente: Elaboración propia.
(ROI) en el
38,75%.
Loan to value: representa el endeudamiento de un activo en relación con su valor
real y mide el porcentaje de deuda sobre el valor real del activo.
Loan to cost: coste total del proyecto que se financia con deuda y mide el grado de
apalancamiento financiero de un proyecto de inversión.
El préstamo Housers representa un 16,21% sobre el valor de venta y un 22,49%
Fuente: Promotores del Proyecto sobre el total del coste.
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Score Calidad Inversión
AAA Óptima
AA Alta
A Alta
BBB Buena
BB Satisfactoria
B Satisfactoria
CCC Mínima
Fuente: Elaboración propia. CC Cuestionable
C Cuestionable
PROMOTOR
CALIFICACIÓN DEL PROMOTOR
PROYECTOS ATLAPA S.L.U., con NIF B-40534836, es una sociedad constituida
para la ejecución del Proyecto y su objeto social consiste en la promoción De acuerdo con el resultado del análisis realizado sobre el Promotor hemos
inmobiliaria e intermediación, compra y venta de todo tipo de inmuebles asignado un scoring BBB conforme a los siguientes parámetros evaluados:
rústicos y urbanos, la construcción, promoción y ejecución de obras públicas
y privadas, la urbanización, construcción y promoción de inmuebles, todo tipo
de reparaciones de albañilería y rehabilitación de todo tipo de construcciones.
CALIFICACION DEL PROYECTO ( SCORING)
La finalidad del scoring es calificar el proyecto de inversión y se realiza
evaluando la experiencia del promotor, las garantías que aporta, así como la
rentabilidad del proyecto.
La calificación considera 3 niveles de calidad de la inversión:
- Inversiones con una calidad óptima y alta: AAA (optima) – AA y A Fuente: Elaboración propia.
(Alta)
- Inversiones con una calidad buena (BBB) y satisfactoria (BB y B) A efectos del análisis estático se analiza la empresa garante. Ésta tiene
- Inversiones con una calidad mínima (CCC) y cuestionable (CC y C) implicación en más proyectos, lo cual aumenta el riesgo, por lo que se reduce
el scoring pasando de “A” a “BBB”.
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CALIFICACIÓN DEL PROYECTO CALIFICACIÓN GLOBAL
Conforme al análisis realizado, hemos asignado al Proyecto de inversión La calificación global del proyecto de inversión se determina asignando un
URBANIA un scoring A considerando el resultado de la ponderación obtenida peso del 30% al scoring del Promotor y el 70% restante al scoring del Proyecto,
sobre los siguientes parámetros evaluados: que se han indicado de BBB y A, respectivamente y, por lo tanto, hemos
asignado al proyecto de inversión de URBANIA un scoring global A, que
indica una calificación ALTA.
RESUMEN SCORING
A
Silva & Asociados, Asesores Financieros, S.A.
5 de diciembre de 2019
Fuente: Elaboración propia.
Se ha producido una variación significativa respecto del scoring del primer
tramo. Esto es debido a principalmente a los siguientes motivos:
- Se aporta tasación con un valor superior al considerado en el Plan de
negocio, lo cual justifica un precio de venta superior al de los Juan José Silva Navarrete
comparables anteriormente considerados. Socio Director
- Se aporta documentación soporte de preventas, por lo tanto se
modifica el scoring de éste apartado.
- Se ha introducido un criterio nuevo “Propiedad del suelo”, que
modifica los pesos relativos anteriormente considerados.
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