COYUNTURA EN EL NUEVO CICLO - Previsiones para 2019 sobre volumen de ventas, precios, financiación y alquileres en los mercados de vivienda ...
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10-12-2.018
COYUNTURA EN EL NUEVO CICLO
Previsiones para 2019 sobre volumen de ventas,
precios, financiación y alquileres en los
mercados de vivienda. Diciembre 2018
Nuestras predicciones se basan en el análisis expuesto en nuestra serie de artículos sobre Coyuntura en
el ciclo iniciado en 2014, artículos que pueden ser consultados en nuestra web www.v-valoraciones.es.
1. Nuestra previsión sobre la fase de auge del ciclo actual.
Los ciclos inmobiliarios están íntimamente ligados con los ciclos económicos. El siguiente cuadro
muestra la variación anual del PIB por trimestres desde 1970 y la variación del número de
ocupados por trimestres desde 1987.
Porcentaje de variación anual
En UVE creemos que la actual fase de auge iniciada en el segundo trimestre del 2014 terminará
entre el cuarto trimestre de 2019 y el segundo trimestre de 2020. En consecuencia, 2019 todavía
será un año de creación de empleo aunque probablemente en menor cantidad que en 2018.
La creación de empleo es el principal motor de la demanda de vivienda por lo que esperamos
que 2019 sea un año en que el número de transacciones de vivienda aumentará o, al menos, se
mantendrá en niveles semejantes a 2018 (probablemente 2018 terminará con algo más de medio
millón de viviendas vendidas)
2. Nuestra previsión sobre la evolución de los precios.
Desde el inicio de la fase de auge en 2014 los precios evolucionan de forma muy divergente en
diferentes zonas de España. Comparando el tercer trimestre de 2018 (último dato publicado por
el Mº de Fomento) con el 3º de 2017 los precios han subido una media del 3,21% en España
pero es el resultado de crecimientos tan altos como el 8,31% en Madrid y decrecimientos en 26
provincias y, algunos, tan bajos como una disminución del 4,30% en Cuenca. Las subidas de
precios acumuladas desde el mínimo se concentran en Baleares, Canarias, Madrid, Barcelona,
Málaga, Córdoba y Guipúzcoa. La evolución del precio medio para España se muestra a
continuación:
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En 2019 esperamos que los precios suban con más moderación donde han subido más
(Barcelona, Madrid y Baleares) pero que incrementen su subida en Canarias, Alicante, Valencia,
Málaga, Córdoba, Jaén, Sevilla, Guipúzcoa, Pamplona y A Coruña y que más zonas de España
se sumen a la subida (aunque moderada) de precios por lo que el precio medio subirá, en el
conjunto de España, entre el 5% y el 7%.
Hasta el momento los precios publicados por el Mº de Fomento reflejan un crecimiento medio
acumulado desde su mínimo en 2014 de un 9,18% lo que nos parece no refleja adecuadamente
la subida real. La serie publicada por el INE desde 2007, refleja una subida acumulada de los
precios desde el mínimo de un 26,56% y una subida anual del 7,16% que nos parece más acorde
con la realidad.
A continuación se muestra un cuadro con las diferencias en crecimiento acumulado desde el
mínimo respectivo que muestran diferentes estadísticas de precios de venta (precios de oferta
en venta en idealista, precios declarados en venta de los Notarios y valores de tasación del Mº
de Fomento) y de alquileres de idealista para las ciudades en las que más han subido los
alquileres:
IDEALISTA NOTARIOS MF Alq idealista
Palma de Mallorca 61,36% 55,63% 29,28% 58,65%
Las Palmas 21,23% 43,62% 14,61% 56,26%
Málaga 41,16% 34,16% 20,46% 53,32%
Valencia 35,45% 25,28% 13,24% 53,74%
San Sebastián 14,54% 29,66% 19,06% 45,03%
Santa Cruz de Tenerife 6,32% 30,05% 10,04% 40,57%
Girona 27,04% 23,75% 12,10% 41,70%
Alicante 14,23% 28,97% 10,91% 40,21%
Sevilla 10,92% 18,62% 10,25% 34,90%
Almeria 5,15% 10,31% 5,43% 32,85%
Valladolid 9,79% 11,06% 9,15% 33,64%
Pamplona 16,98% 24,45% 21,18% 32,57%
Madrid 42,30% 37,92% 26,98% 46,90%
Barcelona 48,41% 58,51% 38,24% 52,25%
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Las diferencias son muy significativas. En lo que todos coinciden es en resaltar lo diferente de
las subidas por zonas. Si realizamos el ejercicio de comparar la serie del Ministerio de Fomento
con la que publica el INE desde 2007 (a partir de los datos de los Notarios) obtenemos lo
siguiente:
Los dos índices parecen indicar una evolución prácticamente igual para el periodo 2007-2011
pero la serie del INE muestra precios más bajos a partir de 2011 y alzas mayores a partir de 2014
para obtener unos niveles de precios casi iguales a día de hoy en relación con los máximos de
2008: el 79,41% del máximo en el caso del INE y el 75,64% del máximo en el Mº de Fomento
3. Nuestra previsión sobre las viviendas iniciadas.
Esperábamos un incremento mucho mayor de viviendas nuevas iniciadas en 2018 porque en
2017 los fondos inmobiliarios habían comprado muchos solares, pero terminará el año con una
cifra de viviendas nuevas iniciadas cercana a las 100.000. Para 2018 esperamos que esta cifra
se incremente (a pesar de las incertidumbres de la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario,
de las relativas restricciones a los créditos a promotores y de las dificultades en obtener licencias)
porque el nivel de construcción de viviendas es todavía muy bajo, hay gran demanda de vivienda
nueva y la mayor parte de las promociones iniciadas han vendido en tiempo récord sus viviendas.
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Viviendas iniciadas en España
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
abr.-09
ene.-14
ene.-00
abr.-00
ene.-01
abr.-01
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abr.-02
ene.-03
abr.-03
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abr.-04
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abr.-06
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abr.-13
abr.-14
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abr.-15
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abr.-16
ene.-17
abr.-17
ene.-18
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oct.-00
oct.-01
oct.-02
oct.-03
oct.-04
oct.-05
oct.-06
oct.-07
oct.-08
oct.-09
oct.-10
oct.-11
oct.-12
oct.-13
oct.-14
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jul.-01
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4. Nuestra previsión sobre las hipotecas.
La evolución del número de hipotecas sobre viviendas desde 1995 es la siguiente:
A partir de 2007 el número de hipotecas concedidas cada mes disminuye muy deprisa hasta que
se estabiliza a finales de 2008 y se mantiene estable hasta septiembre de 2010; a partir de ése
momento vuelve a baja sin parar hasta finales de 2013 y desde entonces crece hasta el día de
hoy. El primer descenso corresponde al ajuste derivado de la crisis inmobiliaria; el segundo
descenso es consecuencia de la crisis financiera. Al ritmo de crecimiento de los créditos
registrado desde 2013 harían falta dos años para recuperar el número de hipotecas de 1995 (el
inicio del último ciclo).
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Las incertidumbres generadas por las sentencias del Tribunal Supremo sobre los gastos de la
hipoteca y, sobre todo, la actual redacción del proyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario
podrían afectar al crecimiento de las hipotecas. Por otro lado, su nivel es tan bajo que lo más
probable es que sigan aumentando a pesar de las dificultades mencionadas.
Los importes medios hipotecados por vivienda se muestran a continuación:
El importe medio ha crecido un 29,56% desde su mínimo en 2013 y ya se encuentra en el 79,20%
del importe medio máximo del ciclo anterior. Creemos que el importe medio crecerá un 7% en
2019 en consonancia con el incremento de precios previsto.
Si añadimos el índice del importe medio a los índices de precios del INE y del Mº de Fomento
obtenemos:
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El importe medio de los créditos hipotecarios bajan más deprisa a partir de 2007 reflejando el
endurecimiento de las condiciones de los créditos a partir de ésa fecha pero desde 2013
evoluciona de forma parecida al indicador de precios del INE lo que puede ser una confirmación
de que este índice refleja mejor la evolución real de los precios que el del Mº de Fomento
5. Nuestras predicciones para viviendas en alquiler.
Como indica el cuadro mostrado en el punto 2 hay ciudades en las que los precios de alquiler
han subido enormemente desde el inicio de la fase de auge del ciclo inmobiliario.
Los alquileres muestran signos de estabilización en Barcelona y en los distritos de Madrid donde
habían crecido más por lo que es probable que esta tendencia a estabilizar los alquileres se
extienda también a lo largo de 2019 a otras zonas de Madrid, Málaga Baleares y Canarias La
alta rentabilidad de los apartamentos turísticos ha desencadenado en las ciudades con atractivo
turístico un proceso en el que los propietarios han optado por no renovar contratos de alquiler a
largo plazo para poder optar a alquileres turísticos (lo que ha agravado la ya existente escasez
de oferta de pisos en alquiler) o por subir las rentas para acercarse a la rentabilidad de los
turísticos.
Esta política ha tenido como consecuencia un desplazamiento de la población que vivía en
alquiler en las zonas ahora turísticas buscando rentas asequibles que, a su vez, ha producido el
encarecimiento de los alquileres en zonas periféricas por aumento de demanda.
Las subidas de alquileres, cuando se consolidan, provocan, a su vez, la subida de los precios de
venta (por las compras de inversores atraídos por la rentabilidad de las viviendas). Las
diferencias de subidas entre alquileres y rentas se corresponden con el grado de desarrollo del
proceso: En Palma, Madrid y Barcelona el proceso está muy avanzado, en Valencia y Málaga
algo menos avanzado y en el resto menos aún pero es previsible que los precios de las viviendas
tiendan a incrementarse hasta igualar el incremento de las rentas.
Los casos de Pamplona, Valladolid, Almería y Sevilla, ciudades en las que el fenómeno de los
apartamentos turísticos es muy escaso o inexistente, pone de manifiesto cómo reaccionan los
mercados ante la situación de escasez de oferta de alquiler provocada por la dificultad de acceso
a la compra de vivienda y nos permite evaluar los resultados sobre el mercado de dicha escasez.
En los cuatro casos el incremento acumulado de los alquileres según Idealista es inferior al 35%
y, en todos ellos (con la excepción de Pamplona) el incremento acumulado de los precios de
venta está por debajo del incremento acumulado del PIB.
En algunas de las ciudades que han experimentado las mayores subidas de alquileres los precios
han dejado de crecer durante el último año (es el caso de Palma, Barcelona, Algunos distritos de
Madrid y Valladolid) por lo que no es descartable que el proceso de subida de los alquileres se
detenga al alcanzar subidas acumuladas del orden del 50% para ciudades afectadas por el
fenómeno de los apartamentos turísticos y del orden del 35% para ciudades no afectadas por
este fenómeno.
La presión sobre los precios de alquiler del fenómeno de los apartamentos turísticos depende
del número de turistas que, a su vez, depende de ciclos económicos o restricciones legales de
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los países de origen y de las regulaciones o restricciones que pueden imponer los
correspondientes ayuntamientos, lo que induce dudas sobre el mantenimiento a largo plazo de
los precios de alquiler que han subido más.
En suma, esperamos que los alquileres suban con más moderación en 2019 que en 2018.
6. Expectativas para los tipos de interés y las cuotas
Para alguien que necesita una vivienda surgen dos alternativas pagar alquiler o pagar cuotas de
crédito inmobiliario (si tiene algo ahorrado). Por tanto, nos interesa conocer la cuota hipotecaria
media para compararla con el alquiler medio. Esta cuota mensual se calcula aplicando la cuota
por millón que corresponde a un crédito hipotecario (con un tipo de interés igual al tipo medio
contratado por las entidades financieras en créditos hipotecarios y publicado por la AHE y con
una duración igual a la duración media de los créditos hipotecarios contratados en cada fecha
por la entidades financieras) al resultado de multiplicar el precio medio de la vivienda en España
por el porcentaje medio de financiación que ofrecen las entidades financieras. Este indicador
puede compararse con el coste medio salarial y con la renta por alquiler. En el caso del alquiler
no disponemos de estadísticas oficiales (es un indicador más de lo irrelevante que ha sido en los
últimos cincuenta años el mercado de alquiler de viviendas en España) y sólo tenemos las
publicaciones de los portales inmobiliarios a partir de Noviembre de 2006.
Las cuotas hipotecarias están en un mínimo histórico por lo bajo de los tipos de interés. A la vista
de la nueva legislación sobre créditos inmobiliarios y a que los tipos de interés se encuentran en
un mínimo histórico, lo más probable es que los tipos aumenten a lo largo de 2019 y que, como
consecuencia, las cuotas tiendan a igualarse con los alquileres. Esto hará aún menos atractiva
la compra de viviendas por parte de los sectores de población con menos ingresos.
7. Resumen
Para 2019 esperamos que los precios de venta de las viviendas aceleren su subida con
excepción de los lugares donde han subido más para obtener una subida para la media de
España entre el 5% y el 7% y que los alquileres sigan subiendo pero moderadamente. Seguimos
esperando que aumente significativamente el número de viviendas iniciadas. También
esperamos que se incremente algo el número de transacciones o, al menos, que no disminuyan
y que, a pesar de las incertidumbres y dificultades de la nueva ley de créditos inmobiliarios y de
una previsible subida de tipos de interés (y por tanto, de cuotas hipotecarias), sigan aumentando
los créditos hipotecarios sobre viviendas.
Creemos que 2019 será el último año claramente bueno de la fase de auge de este nuevo ciclo
y que 2020 traerá desaceleración económica, el fin de la creación significativa de puestos de
trabajo y peor comportamiento del mercado inmobiliario (menos transacciones pero todavía con
subidas de precios).
10 de diciembre de 2018
Germán Pérez Barrio
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