EDIFICADORA PROSPECTIVA - Camacol
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PROSPECTIVA
EDIFICADORA
Una visión de corto y mediano plazo
SEGUNDA EDICIÓN
ANÁLISIS DEL CONTEXTO
ECONÓMICO DEL SECTOR
DE LA CONSTRUCCIÓN
PROSPECTIVA
EDIFICADORA
Una visión de corto y mediano plazo
ANÁLISIS DEL CONTEXTO
ECONÓMICO DEL SECTOR
DE LA CONSTRUCCIÓN
CÁMARA COLOMBIANA DE LA CONSTRUCCIÓN – CAMACOL –
PRESIDENTE EJECUTIVA
Sandra Forero Ramírez
DIRECTOR DE ESTUDIOS ECONÓMICOS
Edwin Chiriví Bonilla
COORDINADORA ESTUDIOS ECONÓMICOS
Karen Ortega Burgos
COORDINADORA COORDENADA URBANA
Carolina Cardona Londoño
INVESTIGADORES
Nikolás Buitrago Vargas
Lizeth Gabriela Bonilla Botía
Laura Moreno Lamprea
Carlos Fernando Rueda Gallardo
Leidy Viviana Sarmiento Guzmán
Ana María Villegas Pinzón
DISEÑO Y DIAGRAMACIÓN
Vilma E. Sánchez Delgado
vilsanchez@gmail.com
IMPRESIÓN
Ícaro Diseño y Producción Gráfica Ltda.
CAPITULO 1 TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL 1.1. Perturbaciones y choques macroeconómicos en el mercado mundial 1.2. Perspectivas de crecimiento de la economía mundial 1.3. Colombia de cara al contexto internacional CAPITULO 2 TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS Y MERCADO INMOBILIARIO 2.1. Transición demográfica 2.2. Tendencias demográficas en Colombia y mercados regionales 2.3. Estructura del mercado habitacional Vs. Características socio demográficas CAPITULO 3 NECESIDAD HABITACIONAL 3.1. Transición demográfica 3.2. Los asentamientos irregulares en las ciudades 3.3. La magnitud de la informalidad Urbana 3.4. La informalidad urbana y sus efectos en las ciudades colombianas CAPITULO 4 TENDENCIA DE LOS INDICADORES LÍDERES 4.1. Lanzamientos y Ventas - Total nacional 4.2. Lanzamientos y Ventas - Segmento VIS (Hasta 135 SMMLV) 4.3. Lanzamientos y Ventas - Segmento No VIS (Mayor a 135 SMMLV) 4.4. Lanzamientos y Ventas - Dinámica regional 4.5. Perspectiva de los Indicadores de Riesgo 4.6. Valoración del mercado de vivienda 4.7. Perfiles de la Oferta
contenido
CAPITULO 5
CONTEXTO Y PERSPECTIVAS DE LA ACTIVIDAD NO RESIDENCIAL
5.1. Panorama de los destinos no residenciales
5.1.1. ¿Cómo se ha comportado el área en cotrucción de los destinos
no residenciales?
5.1.2. ¿Cómo se ha comportado el área nueva en construcción de los
destinos no residenciales?
5.1.3. ¿Cuál es el comportamiento de las licencias en el primer semestre
del año?
5.2. Desempeño por destinos
5.2.1. El destino de oficinas se modera después de una rápida expansión
5.2.2. El comercio mantiene su expansión a un ritmo menor
5.2.3. La hotelería se consolida como un sector atractivo
CAPITULO 6
RADAR DE FORTALEZAS SECTORIALES CAMACOL-RAFSE-
6.1. Entorno de actividad
6.2. Entorno de costos de construcción
6.3. Entorno de estabilidad del sector
6.4. Entorno de ocupación
6.5. Entorno financiero
6.6. Entorno de dinámica comercial
6.7. ¿Cómo ha sido el mapeo de las fortalezas sectoriales en los diferentes
escenarios económicos?
CAPITULO 7
¿QUÉ LE DEPARA A LA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LOS PRÓXIMOS AÑOS?
7.1. ¿Qué hay detrás del PIB de Edificaciones?
7.2. ¿En qué consiste el Plan Nacional de Infraestructura Educativa?AGRADECIMIENTOS AGRADECEMOS A NUESTROS PATROCINADORES
introducción
“Construyendo ciudades de calidad con visión de
largo plazo”
La actividad edificadora en Colombia ha venido experimentando trasformacio-
nes importantes durante la última década. En materia de escala, hemos pasado
de construir 13 millones de m² anuales a más de 30 millones de m², la produc-
ción de vivienda ha pasado de 95.000 a cerca de 200.000 unidades por año, y en
los destinos no residenciales, el volumen de actividad se ha triplicado. Todo esto
ha hecho que el valor anual de la producción del sector se estime en un monto
superior a los $47 billones de pesos, con una demanda de insumos por más de
$23 billones, y la ocupación directa de más de 1,3 millones de colombianos.
En ese sentido, la visión gremial se ha soportado en la capacidad sectorial de anti-
ciparse a estos cambios, en el diseño de estrategias, y en la determinación oportu-
na de planes de inversión que respondan a las nuevas tendencias del mercado.
Los diferentes espacios gremiales de carácter regional y nacional han sido un ele-
mento central para lograr estos propósitos. Los foros, seminarios, estudios de
oferta y demanda de vivienda, y las diferentes publicaciones hacen parte de los
activos que como gremio podemos usar para visualizar el desempeño futuro del
sector.
Con ese acervo de información y con el valor agregado derivado del uso técnicas
estadísticas y econométricas, ponemos a su disposición nuestro producto “Pros-
pectiva Edificadora II”. Este compendio de información y análisis sectorial ha sido
creado para usted con el objetivo de complementar los estudios existentes y gene-
rar una línea base de medición de la actividad y su desempeño en el mediano plazo,
a través de las proyecciones de sus principales indicadores.
Esperamos que con este nuevo instrumento de información sectorial podamos
apoyar la toma decisiones empresariales, desarrollar un marco de análisis común
de la actividad edificadora y seguir construyendo un sector con visión de largo
plazo.
SANDRA FORERO RAMÍREZ
Presidente Ejecutiva
CAMACOL1
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
El panorama económico actual luce bastante complejo ante un sinnúmero de eventos
económicos y geopolíticos que han venido alterando las perspectivas de crecimiento mundial.
El 2015 fue un año de transición, sobre todo para los países emergentes los cuales tuvieron que
enfrentar un desplome en los precios de las materias primas, lo que significó una caída en los
términos de intercambio y repercutió directamente en una pérdida de ingresos que afectó la
sostenibilidad fiscal de los mismos.
El año 2016 tuvo un comienzo difícil para la mayoría de economías, sin embargo las condicio-
nes tanto externas como internas en América Latina han mejorado. Los precios de las materias
primas se han recuperado de manera relativa respecto a los mínimos registrados a inicios de
2016, pero se espera que permanezcan bajos en el mediano plazo (Gráfico 1.1). Durante el pri-
mer semestre del 2016 la economía colombiana estuvo enmarcada en un contexto de creci-
miento mundial lento, una moneda que se fortaleció y unos términos de intercambio que, si
bien se recuperaron un poco gracias al aumento del precio del petróleo desde febrero, aún
permanecen en niveles bajos1 .
Gráfico 1.1. Precios de las materias primas ($USD)
Petroleo WTI Petroleo BRENT Carbón Oro Eje der.
1400
110
1339,7 1350
100
90 1300
80 1250
70
1200
60
1150
45,6
50
45,4 1100
40
41,1
30 1050
20 1000
ene-15
feb-15
mar-15
abr-15
may-15
jun-15
jul-15
ago-15
sep-15
oct-15
mar-14
nov-15
dic-15
mar-16
abr-14
abr-16
oct-14
feb-14
feb-16
ago-14
may-14
may-16
jun-14
jun-16
nov-14
ene-14
ene-16
sep-14
dic-14
jul-14
jul-16
Fuente: Thomson Reuters
Bajo esta coyuntura es importante analizar el comportamiento de los principales choques en el
mercado internacional, las perspectivas de crecimiento, las prioridades de la política económica
internacional y el rol que tendrá que jugar la economía colombiana de cara al contexto externo.
12 PROSPECTIVA EDIFICADORA1
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
Las circunstancias actuales tendrán grandes repercusiones en el devenir de la economía mun-
dial, de esta manera, el manejo de la política monetaria y fiscal serán determinantes a la hora de
definir el rumbo en la dinámica económica del país.
1.1 Perturbaciones y choques macroeconómicos en el mercado mundial
La economía mundial crece de manera moderada, sin embargo las perspectivas se han
debilitado y los factores de riesgo han venido ganando terreno. Las bajas tasas de crecimiento por
un periodo extendido de tiempo (desde el año 2009) han generado efectos negativos en el desem-
peño económico mundial, impidiendo una recuperación sostenida del aparato productivo en la ma-
yoría de países desarrollados.
No obstante, el clima se ve apuntalado por las mejoras en variables como los precios del petróleo
(un poco más firmes en el segundo trimestre de 2016), la reducción de las presiones sobre la
salida de capitales de China y las medidas adoptadas por algunos bancos centrales importantes
(como el programa de compra activos del Banco Central Europeo), los cuales han buscado desa-
rrollar un propósito común2.
Dentro de los sucesos más destacados a nivel internacional se encuentra la recuperación de la Banco de la República
1
de Colombia, Informe de
economía estadounidense, donde el consumo privado jugó un papel determinante para dinamizar la Junta Directiva al
Congreso de la
el crecimiento (con una variación del 2,6% en el primer trimestre del 2016) (Gráfico 1.2 panel A). De República, julio de 2016.
esta manera finalizando el año 2015 el mercado de trabajo se encontraba cercano a niveles de 2
Fondo Monetario
empleo, por lo que la Reserva Federal elevó levemente las tasas de interés en diciembre del mismo Internacional, Las
Américas administrando
año, llegando a 0,5%. transiciones y riesgos.
Estudios Económicos y
Financieros(abril de
2016).
Gráfico 1.2. Comportamiento de la economía estadounidense (%var. anual)
Panel A. PIB, consumo, inversión 2001 – 2016
PIB Gasto en Consumo Personal Inversión (eje.der)
5 30
4
20
3
Consumo=2,6%
2
PIB=2,1% 10
1
Inversión=0,3%
0 0
-1
-10
-2
-3
-20
-4
-5 -30
mar-01
sep-01
mar-03
sep-03
mar-05
sep-05
mar-08
sep-08
mar-09
sep-09
mar-10
sep-10
mar-11
sep-11
mar-13
sep-13
mar-15
sep-15
sep-02
sep-04
sep-06
sep-07
sep-12
sep-14
mar-02
mar-04
mar-06
mar-07
mar-12
mar-14
mar-16
PROSPECTIVA EDIFICADORA 13TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
Panel B. Tasa de desempleo (%) 2000 – 2016
10
9 9,5
En el mes de junio se
crearon 287 mil
9,4
nuevos puestos de trabajo 9,1
8
8,2
7
7,5
6
6,3 6,1
5,6
5,6 5,3
5
5,8 5 4,9
4 4,6 4,6
4,5
3
jun_2000
jun_2001
jun_2003
jun_2005
jun_2008
jun_2009
jun_2010
jun_2011
jun_2013
jun_2015
jun_2002
jun_2004
jun_2006
jun_2007
jun_2012
jun_2014
jun_2016
Fuente: Bureau of Labor Statistics - Bureau of Economic Analysis
Así, el nivel de gasto de los hogares en Estados Unidos se vio favorecido por una mejora en el
nivel de empleo, en efecto, para el mes de junio de 2016 se generaron cerca de 287 mil empleos
en ese país (Gráfico 1.2 panel B), lo que constituye una mayor probabilidad de que se genere un
incremento de tasas por parte de la Reserva Federal, sin embargo, esta probabilidad puede ser
parcialmente contrarrestada por el referendo aprobado en el Reino Unido que ratifica la salida de
ese país del conglomerado europeo, lo que extiende el panorama de liquidez internacional.
De otro lado, la dinámica reciente de China reviste particular importancia para las economías
emergentes. De este modo el crecimiento económico de este país ha evolucionado según lo pre-
visto, sin embargo las importaciones y las exportaciones no han logrado reactivarse de manera
contundente como consecuencia de la contracción en la inversión y en la actividad manufacture-
ra. Como se observa en el panel A del gráfico 1.3, el producto interno bruto de China no logra re-
cuperarse de manera contundente.
14 PROSPECTIVA EDIFICADORA1
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
Gráfico 1.3. Comportamiento de la economía China (%var. anual)
Panel A. PIB e inversión 2001 - 2016
PIB Inversión (%PIB) eje der.
15 50
14,2 47,2
14 48
12,7 46
13
44
12 11,3
42
11 10,6
10,0 10,1 41,8
40
10 9,6 9,5
9,1 40,0 9,2 38
9 8,4 8,3 36
7,7 7,7
8 7,3 34
6,9
7 33,9 6,49 32
6 30
2000
2001
2003
2005
2008
2009
2010
2011
2013
2015
2016 P.
2002
2004
2006
2007
2012
Panel B. Tasa de desempleo (%) 2007 - 2016 2014
4,4
4,3 4,3
4,3
4,2 4,2 4,2
4,1
4,2
4,1 4,1 4,1
4,1 4,1 4,1
4,1
4,1
4,0
4,0 4,0
3,9
3,8
3,7
3,6
3,5
2001
2003
2005
2008
2009
2010
2011
2013
2015
2016 P.
2002
2004
2006
2007
2012
2014
Fuente: World Economic Outlook Database - FMI
PROSPECTIVA EDIFICADORA 15TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
Los riesgos latentes de que no se logre la plena estabilización de la economía China se traduci-
rían en un efecto de “spill over”3, que a través del comercio, los precios de las materias primas y
los canales financieros influirían de manera importante sobre el desempeño de las economías
emergentes. De igual manera, las continuas devaluaciones del yuan por decisión del banco cen-
tral y las desvalorizaciones del mercado accionario incrementaron la percepción de riesgo global,
así como la demanda por el dólar estadounidense, por lo cual se observaron menores flujos de
capital hacia economías emergentes.
Otra de las condiciones macroeconómicas importantes en el contexto mundial es el nivel de liqui-
dez internacional, la cual encontró una senda expansiva desde finales de 2008 y hoy se mantiene.
Al respecto, con la normalización de la política monetaria de Estados Unidos, se temía que se
presentara una reducción de la liquidez global, no obstante, las decisiones del Banco Central Eu-
ropeo (BCE) y de las autoridades monetarias de Japón y China de seguir expandiendo sus medi-
das de estímulo, ayudaron a calmar un poco esos temores4. De esta manera, las tasas de política
de los principales bancos centrales se han acercado a su límite inferior efectivo (Gráfico 1.4), a
lo cual se ha sumado el programa de compra de activos impulsado por el BCE5.
Gráfico 1.4. Tasas de interés principales bancos centrales (%) 2008 - 2016
Estados Unidos
3,5%
3,0%
3
Este término que se
traduce del inglés al 2,5%
español como derrama- 2,0%
2,0%
miento o desbordamiento,
se refiere a una externalidad 1,5%
que puede tener efectos
1,0%
sobre agentes económicos 0,5%
que no están directamente 0,5% 0,3%
relacionados con la toma de
0,0%
una decisión o el
ene-08
abr-08
jul-08
oct-08
ene-09
abr-09
jul-09
oct-09
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
ene-12
ene-14
ene-16
jul-12
jul-14
jul-16
comportamiento puntual de
otro agente o variable.
4
Fondo Monetario
Internacional, Las Américas
administrando transiciones
y riesgos. Estudios Gran Bretaña (Inglaterra)
Económicos y Financie-
ros(abril de 2016). 6,0%
5,0% 5,0%
5
Este programa efectúa
compras en diferentes 4,0%
categorías de activos como:
deuda pública, valores 3,0%
emitidos por instituciones
2,0%
europeas supranacionales,
bonos corporativos, bonos 1,0% 0,5%
de titulación de activos y
bonos garantizados. Esta 0,0%
ene-08
abr-08
jul-08
oct-08
ene-09
abr-09
jul-09
oct-09
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
ene-12
ene-14
ene-16
jul-12
jul-14
jul-16
compra de activos influye en
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
las condiciones financieras
generales y, en última instan-
cia, en el crecimiento
económico y la inflación de
la zona Euro.
16 PROSPECTIVA EDIFICADORA1
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
China
8,0% 7,5%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0% 4,4%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
ene-08
abr-08
jul-08
oct-08
ene-09
abr-09
jul-09
oct-09
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
ene-12
ene-14
ene-16
jul-12
jul-14
jul-16
Japón
0,6%
0,5% 0,5%
0,4%
0,3%
0,2%
0,1% 0,1%
0,0%
-0,1%
-0,2% -0,1%
ene-08
abr-08
jul-08
oct-08
ene-09
abr-09
jul-09
oct-09
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
jul-12
jul-14
jul-16
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
ene-12
ene-14
ene-16
Zona Euro
4,5%
4,3%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5% 0,0%
0,0%
ene-08
abr-08
jul-08
oct-08
ene-09
abr-09
jul-09
oct-09
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
ene-12
ene-14
ene-16
jul-12
jul-14
jul-16
Fuente: Bancos centrales de cada país
Para los países emergentes, es de vital importancia conocer el comportamiento de las tasas de
interés en las principales economías del mundo, ya que estas influyen directamente en los nive-
les de inversión y en las tendencias cambiarias de sus economías.
En lo que respecta al panorama de liquidez internacional, el referendo firmado por el Reino Unido donde
se ratifica su salida de la Unión Europea beneficiará la permanencia de estas condiciones. Se puede
asegurar que en lo corrido del año al mes de julio de 2016, este evento ha sido uno de los de mayor
trascendencia en materia de coyuntura internacional, ya que además de representar un severo choque
de confianza y de incertidumbre, tiene implicaciones considerables en la estabilidad financiera y comer-
cial de los mercados mundiales, además de un impacto geopolítico importante (Diagrama 1.1).
PROSPECTIVA EDIFICADORA 171
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
1.3 Colombia de cara al contexto internacional
La mayoría de economías de América Latina están tratando de sortear la transición hacia
precios de las materias primas más bajos. De esta manera, teniendo como escenario el contexto
económico internacional anteriormente descrito, las economías emergentes como la colombiana
son muy sensibles al comportamiento de China, ya que es un país altamente demandante de in-
sumos, y a las decisiones de política monetaria de Estados Unidos por el efecto sobre los niveles
de inversión en el país que estas pueden generar.
Con la abrupta caída de los precios del petróleo se ha generado un efecto cascada sobre las va-
riables macroeconómicas del país. En efecto, el desplome ocurrido a inicios del año 2015 en el
precio del barril de petróleo muestra una fuerte asociación con el proceso de devaluación que
comenzó casi de manera contemporánea con esta caída en precios (Gráfico 1.9).
Gráfico 1.9 Precios del petróleo vs Tasa de cambio 2013-2016
Precio del petróleo WTI
TRM Pesos colombianos por USD
115 3.700
105 3.500
95 3.300
3.100
WTI (USD por Barril)
TRM (COP por USD)
85
2.900
75
2.700
65
2.500
55
2.300
45 2.100
35 1.900
25 1.700
ene-13
jun-13
nov-13
feb-15
jul-15
dic-15
sep-14
abr-14
Fuente: Banco de la República de Colombia - Energy Information Administration (EIA)
La razón de este comportamiento se sustenta en el hecho de que con precios del petróleo más
bajos se presenta una salida de capitales que hace escasear la moneda estadounidense en la
economía colombiana, y como ocurre con cualquier bien, al existir una baja oferta en el mercado
de esta divisa su precio tiende a elevarse. A partir de esta situación, la devaluación del peso co-
lombiano comenzó a intensificarse hasta finales del primer semestre del 2016 para cuando el
PROSPECTIVA EDIFICADORA 27TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
precio del petróleo se recuperó de manera significativa, fluctuando alrededor de $48 USD por
barril, estas alzas se explican tanto por factores de oferta como de demanda. Del lado de la ofer-
ta se destacan los recortes de producción de Nigeria e Irak por ataques terroristas, y en Canadá
por cuenta de incendios forestales, a esto se suma la reducción en la producción de los yacimien-
tos no convencionales en Estados Unidos. Por el lado de la demanda la mejora se originó en la
reducción de la aversión al riesgo en los mercados financieros para el segundo trimestre del año,
la mayor demanda por bienes básicos (commodities) y la expectativa de un crecimiento mundial
soportado en las medidas anunciadas por los bancos centrales de los países desarrollados y los
estímulos fiscales en China11 .
Durante la primera parte del año, la tendencia de los términos de intercambio12 continuó muy
asociada al comportamiento de los precios del petróleo, que a finales de enero de 2016 llegó a
niveles mínimos que no se habían observado desde el año 2003, sin embargo, con el ajuste de los
precios del petróleo hacia finales del segundo semestre, el índice de términos de intercambio
presentó una notable recuperación (Gráfico 1.10).
Gráfico 1.10 Términos de Intercambio 2010 – 2016
205 Según IPP Según Comercio Exterior
185
165
145
11
Banco de la República de
Colombia, Informe de la
Junta Directiva al Congreso 125
de la República, julio de
2016. 105
12
Los términos de 85
intercambio miden la
ene-1
abr-1
jul-10
oct-1
ene-1
abr-1
jul-11
oct-1
ene-1
abr-1
oct-1
ene-1
abr-1
jul-13
oct-1
ene-1
abr-1
oct-1
ene-1
abr-1
jul-15
oct-1
ene-1
abr-1
jul-12
jul-14
evolución relativa de los jul-16
precios de las exportacio-
nes y de las importaciones
de un país, reflejando la Fuente: Banco de la República de Colombia
evolución del precio de los
productos exportados de
los países, calculado según
el valor de los productos
que importa para saber si
existen aumentos o
disminuciones. Se habla de
En el año 2015, el derrumbe de los términos de intercambio generó un efecto muy fuerte sobre el
“deterioro de los términos ingreso nacional, por tanto, el ajuste de la economía por el lado del gasto es ineludible ya que por
de intercambio” cuando el
precio de los productos esta razón se han generado presiones sobre las cuentas fiscales y externas. En particular, se ha
exportados tiende a
disminuir comparado con el evidenciado un incremento en el déficit en la cuenta corriente, que alcanzó 6,5% del producto in-
de los productos
importados.
terno bruto (PIB) a diciembre de 2015 13 .
13
Banco de la República de La acentuada tendencia devaluacionista, sumada a incrementos mayores a los esperados en los
Colombia, Reporte de
Estabilidad Financiera, precios de los alimentos por causa de intensas condiciones climáticas como el fenómeno del
marzo de 2016.
niño, y otros choques de oferta transitorios como el paro camionero, desanclaron del rango meta
28 PROSPECTIVA EDIFICADORA1
TENDENCIAS Y PERSPECTIVAS DE LA ECONOMÍA MUNDIAL
la inflación en el país. Desde febrero de 2015 la inflación total superó el límite superior del inter-
valo y desde entonces ha continuado con una escalada creciente que para el mes de julio de 2016
la ubica en 9% (Gráfico 1.11).
Gráfico 1.11 Inflación Objetivo vs Inflación Observada 2010 – 2016
9% 9,0%
Inflación total
Meta de inflación
8% Expectativas de Inflación
7%
6%
5% 4,5%
4%
3%
2%
1%
ene-10
abr-10
jul-10
oct-10
ene-11
abr-11
jul-11
oct-11
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
jul-12
jul-14
jul-16
abr-12
abr-14
abr-16
oct-12
oct-14
ene-12
ene-14
ene-16
Fuente: Dane - Banrep
Bajo este contexto, el Banco de la República después de haber mantenido inalterada la tasa de
intervención por más de un año, en octubre de 2015 decide cambiar la postura de política mone-
taria, realizando incrementos sucesivos de la tasa que se han mantenido hasta el mes de julio de
2016 para cuando se ubica en 7,75%, es decir, 325 puntos básicos más desde el primer incremen-
to (Gráfico 1.12).
PROSPECTIVA EDIFICADORA 292
TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS Y MERCADO INMOBILIARIO
La importancia de las ciudades en el desarrollo socio económico radica en que son la uni-
dad fundamental de la competitividad del país; en el caso colombiano, el PIB urbano representa el
85% del total. Por esta razón, el acelerado proceso de urbanización y la transformación en las diná-
micas poblacionales, deben ser analizadas de manera detallada para prever sus efectos en el desa-
rrollo de las ciudades.
Dado lo anterior, resulta pertinente considerar la evolución de las principales variables demográ-
ficas en el país y establecer su posicionamiento frente a otros países de la región, esto con el fin
de identificar la existencia de condiciones poblacionales favorables para impulsar el crecimiento
económico y mejorar el bienestar de los habitantes, mediante el aprovechamiento del bono de-
mográfico.
Por último, adentrarse en el comportamiento regional de esta información es de vital importancia
para establecer cuáles son las principales relaciones con el mercado habitacional y dimensionar
los retos que se desprenden de estas transformaciones para atender de manera efectiva las nece-
sidades de los hogares existentes y futuros.
2.1 Transición demográfica
La información demográfica se ha constituido en una importante herramienta para monito-
rear los patrones naturales y sociales propios de las poblaciones, de esta manera busca identificar
aspectos relevantes que generan transformaciones estructurales en las condiciones socio econó-
mica de las ciudades. El estudio de este tipo de variables debe usarse para adentrarse en el contex-
to de las sociedades, comprender sus cambios y el impacto que generan en el espacio que habitan,
y ser el eje fundamental para generar una planeación dirigida al desarrollo económico.
El concepto de transición demográfica apareció en Europa en el siglo XVIII, ante los esfuerzos de
explicar la relación existente entre los cambios demográficos y los cambios socioeconómicos. La
CEPAL ha definido la transición demográfica como un proceso de larga duración, que se encuentra
enmarcado entre dos puntos extremos; el primero, es un periodo en el cual se presenta un bajo
crecimiento poblacional acompañado de altas tasas de mortalidad y fecundidad; y el segundo pun-
to se refiere a una reducción en el crecimiento poblacional como resultado de bajas tasas de mor-
talidad y fecundidad 1.
Enmarcar este proceso dentro de unos parámetros generales resulta complejo, ya que su punto de
partida, profundidad y velocidad dependen de las características propias de cada país. Sin embargo,
se encuentra como factor común a la modernización de las sociedades el traslado de economías al-
tamente agrícolas hacia sistemas productivos industrializados, el cual potencializa los movimientos
de migración interna hacia los centros urbanos dando lugar a una gran cantidad de cambios sociales,
referidos entre otros a la reducción de la pobreza y al mayor acceso a esquemas de salud y educación.
Durante los últimos años alrededor del mundo se ha adelantado una progresiva concentración de
la población en las ciudades, una muestra clara de esto es que en 1950 cerca del 70% de la pobla-
ción mundial residía en asentamientos rurales y solo el 30% en los centros urbanos (Gráfico 2.1).
Esta condición se reversó en el año 2007 cuando la población urbana global superó a la rural, este
40 PROSPECTIVA EDIFICADORA2
TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS Y MERCADO INMOBILIARIO
hecho evidenció un cambio trascendental en las dinámicas demográficas, el cual tendría impactos
considerables en las estructuras económicas de los países.
En el año 2015 la población urbana mundial ascendió a 3.957 millones de personas, esto represen-
tó el 54% del total, se espera que esta senda de crecimiento continúe de manera sostenida pero
menos acelerada. De acuerdo a proyecciones realizadas por el Departamento de Asuntos Económi-
cos y Sociales de las Naciones Unidas, el 66% de los habitantes del mundo vivirán en las ciudades
para el año 20502 .
Gráfico 2.1. Población rural y urbana mundial (Millones, 1950-2050)
7.000
Urbana
6.000
5.000
Población (millones)
4.000
Rural
3.000
2.000
1.000
-
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Fuente: Naciones Unidades- World Urbanization Prospects 2014.
1
Impacto de las tendencias
demográficas sobre los
sectores sociales en
América Latina, CEPAL- BID
1996. http://repositorio.
cepal.org/hand-
le/11362/9786
2
World Urbanization
Prospects The 2014
Revision, United Nations
2015.
PROSPECTIVA EDIFICADORA 413 NECESIDAD HABITACIONAL
NECESIDAD HABITACIONAL
3.1 Indicadores de precariedad en la vivienda
La brecha existente entre los requerimientos de los hogares y la disponibilidad de unidades
de viviendas en condiciones adecuadas, es lo que en principio se concibe como necesidad habita-
cional. La última medición oficial del déficit de vivienda en el país se realizó en el año 2005 con las
cifras extraídas del Censo General de Población; para ese momento los resultados arrojaron que el
27% de los hogares en el país presentaron algún tipo de carencia habitacional, disminuyendo en
18,3 puntos básicos frente a los resultados del censo de 19931.
Ante la necesidad de contar con datos actualizados, recientemente el Ministerio de Vivienda, el
DANE y Planeación Nacional realizaron un trabajo conjunto para obtener las estimaciones del
déficit para el año 2012, para ello adaptaron una metodología utilizando como insumo las en-
cuestas de hogares que se realizan periódicamente en el país. Los resultados encontrados fue-
ron positivos, por un lado el déficit de vivienda cuantitativo presentó caídas pasando de 12,56%
en 2005 a 5,54% en el 2012; de la misma manera el déficit cualitativo disminuyó 3,5 p.p ubicándo-
se en 10,93%.
Teniendo en cuenta lo anterior, 1´647.093 hogares (16,48%) conformaban el déficit total de vivien-
da para cabeceras en el año 2012 por presentar por lo menos una carencia ya fuera cuantitativa
y/o cualitativa, esto se tradujo en 569.770 hogares menos en relación a los hallados en el Censo
2005. Según lo planeado para el 2017 Colombia contará con un nuevo censo de población, para
este momento se espera que el déficit de vivienda tenga mejoras significativas fruto de las polí-
ticas habitacionales adelantadas por el Gobierno Nacional en los últimos años.
Aunque el objetivo de esta sección no es obtener una nueva estimación del déficit habitacional,
se realizará un análisis del comportamiento de los principales componentes desde un enfoque
local, teniendo en cuenta las 23 principales ciudades del país; por lo cual se seguirán de cerca los
conceptos expuestos en la metodología de déficit de vivienda producida por el DANE.
El hacinamiento hace referencia a aquellas viviendas en las que más de tres personas tienen que
compartir un cuarto (sin incluir cocina, baños y garajes)2. En el gráfico 3.1 se observa que la dis-
minución en la problemática de hacinamiento ha sido generalizada en todas las regiones del país
si se comparan los resultados del año 2015 frente a los que se tenían para el año 2010. Las ciu-
dades que registran la mayor incidencia en el 2015 son Riohacha (27%), Santa Marta (26%), Valle-
dupar (20%) y Sincelejo (19%), así pues se observa una alta incidencia en la Costa Caribe. En
contraste el hacinamiento en Armenia, Medellín AM, Pereira AM y Manizales AM estuvo alrededor
del 6% siendo los porcentajes más bajos.
1
Porcentaje de hogares en
déficit de vivienda para las
cabeceras 1993-2005.
2
Metodología Déficit de
Vivienda, DANE 2009.
http://www.dane.gov.co/
files/investigaciones/
fichas/Deficit_vivienda.pdf
74 PROSPECTIVA EDIFICADORA3
NECESIDAD HABITACIONAL
Gráfico 3.1. Hacinamiento total por ciudades (%) 2010 – 2015
35% 33% 2010 2015
30% 29% 29%
27%
26%
25% 24% 24%
23% 23%
22%
20%
20% 19%
17% 18%
17% 17% 17%
16% 16%
15% 13% 13% 13%
12% 12% 12% 13% 12%
11% 11%
10% 10% 10%
10% 9% 9% 9% 8% 9%
8% 8% 8% 8%
7% 7% 7% 6% 6% 6%
5%
5%
0%
Santa Marta
Riohacha
Cúcuta AM
Montería
Cartagena
Barranquilla AM
Florencia
Quibdó
Total
Bogotá, D.C.
Neiva
Ibagué
Popayan
Cali AM
Tunja
Bucaramanga
Armenia
Pereira AM
Villavicencio
Pasto
Manizales AM
Sincelejo
Medellín AM
Valledupar
AM
Fuente: GEIH, DANE- Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos
La cohabitación se entiende formalmente como los hogares secundarios de cualquier tamaño
que habitan en la misma vivienda con otros hogares. Para tener una aproximación más acertada
de la relación de este indicador con la problemática social, se excluyeron los hogares unipersona-
les que habitaban con otros unipersonales, con esto, en el análisis se incluyeron solo los hogares
que cohabitaban donde por lo menos uno de ellos estuviera conformado por dos o más personas.
Los datos obtenidos reflejan reducciones para todas las áreas analizadas en los últimos cinco
años a 2015, siete de ellas se encontraron por encima del resultado obtenido para el total, siendo
Bucaramanga AM, Popayán y Cali AM las de mayores participaciones, con porcentajes del 15%,
11% y 10% respectivamente. El indicador del total de ciudades, se ubicó en 5%, 3pp por debajo de
lo registrado en el año 2010 (Gráfico 3.2).
PROSPECTIVA EDIFICADORA 75NECESIDAD HABITACIONAL
Gráfico 3.2. Cohabitación sin hogares unipersonales por ciudades (%) 2010-2015
2010 2015
25%
22%
20%
15% 15%
15% 13%
13%
12%
11% 10% 10%
10%
10% 8% 9% 8%
8% 7%
7% 6% 7% 6%
6% 6% 6% 6%
5% 5% 5%
5% 5% 5% 4% 4% 5%
5% 4% 4% 4% 4%
5%
3%
3% 3% 3% 3% 4%3%
3% 3% 3%
2%
0%
Santa Marta
Bucaramanga AM
Popayan
Total
Cartagena
Neiva
Ibagué
Florencia
Armenia
Manizales AM
Medellín AM
Valledupar
Riohacha
Tunja
Montería
Bogotá, D.C.
Cúcuta AM
Cali AM
Pereira AM
Quibdó
Barranquilla AM
Villavicencio
Pasto
Sincelejo
Fuente: GEIH, DANE- Cálculos DEE- CAMACOL
Así mismo, se analiza la evolución de acceso a servicios públicos, en el ámbito urbano este com-
prende el servicio de acueducto y alcantarilladlo, además de disponibilidad de energía eléctrica
en la vivienda. En la medición de déficit del año 2005, este rubro fue el que presentó una mayor
incidencia sobre los atributos del déficit cualitativo, pues se registran los hogares que en el perio-
do de análisis presentaban carencias en por lo menos uno de los servicios públicos anteriormen-
te mencionados.
Al realizar este ejercicio con la GEIH, entre el año 2010 al 2015 se registran reducciones bastante
discretas en la ausencia de por lo menos uno de estos servicios, aún así se destacan los descen-
sos dados en Cartagena (-9,2pp) y en Sincelejo (-4,1pp). De la misma manera, en el gráfico 3.3 se
evidencia que existen grandes brechas entre las ciudades y que el problema se encuentra focali-
zado en algunas como Montería, Riohacha y Santa Marta, resulta importante trabajar en este
aspecto ya que la ausencia de estos servicios, atenta sobre la calidad de vida de las personas y
repercute en la persistencia de la pobreza.
76 PROSPECTIVA EDIFICADORA4 TENDENCIA DE LOS INDICADORES LÍDERES
TENDENCIA DE LOS INDICADORES LÍDERES
La Cámara Colombiana de la Construcción - Camacol, a través del sistema georreferen-
ciado Coordenada Urbana1, genera de forma periódica una serie de indicadores líderes que deve-
lan los principales movimientos de oferta y demanda del mercado de vivienda nueva con el fin de
prospectar su comportamiento e identificar sus principales desafíos.
Dentro de los indicadores más destacados del sistema georreferenciado se encuentran los si-
guientes: i. los lanzamientos que son las unidades que ingresan al mercado para ser comerciali-
zadas en un momento del tiempo, también pueden ser entendidos como la oferta nueva. De otro
lado, las ventas son el acumulado de los registros mensuales de unidades comercializadas y son
las que reflejan la evolución de la actividad de ventas de los proyectos, y a su vez sondean la de-
manda por vivienda. Por último, realizar seguimiento a la oferta permite determinar la óptima
disponibilidad de unidades con que cuenta el mercado y que pueden ser adquiridas por los hoga-
res de cada segmento de ingresos, así como conocer las principales características de estos
productos inmobiliarios.
4.1 Lanzamientos y Ventas - Total nacional
En el último año con corte a junio de 2016, el sistema georreferenciado Coordenada Urba-
na reportó un total de 171.225 unidades vendidas y 166.070 unidades lanzadas, registrando va-
riaciones anuales del orden de 3,8% y 8,1%, respectivamente. Este comportamiento muestra el
buen momento por el que está pasando el sector de edificaciones residenciales, debido principal-
mente a la ejecución de la política de vivienda por parte del Gobierno Nacional durante el periodo
reciente. (Gráfico 4.1)
Por el lado de los lanzamientos, es posible observar que desde el año 2013 se ha presentado
una tendencia creciente que obedece al impulso que se le ha dado a la vivienda social en el
país, inicialmente a través del programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores–
(VIPA- Casa Ahorro) en el primer semestre del mismo año (gráfico 4.1). Con posterioridad a este
periodo, se han sumado una serie de estímulos de política pública que se encuentran disponi-
bles en el mercado y generan las facilidades para que los hogares puedan acceder al mercado
formal de vivienda.
Sin embargo, es importante resaltar que de 2015 en adelante, si bien los lanzamientos se han
mantenido en cifras históricamente altas, los niveles de actividad se han moderado respecto al
periodo anterior debido a los volúmenes de oferta ya existentes en el mercado. De igual manera,
los estímulos para la adquisición de vivienda tuvieron su auge en 2014 y el agotamiento de estos
generó un ajuste en el año 2015. Para el periodo comprendido entre los años 2016 a 2018 se han
Coordenada Urbana tiene
1 realizado nuevos anuncios asociados a la continuidad de la política de vivienda, los cuales de
cobertura en 17 regiones
manera conjunta suman alrededor de 132.000 subsidios dirigidos a atender principalmente a los
del país: Antioquia,
Atlántico, Bogotá & segmentos de población con menores ingresos.
Cundinamarca, Bolívar,
Boyacá, Caldas, Huila,
Nariño, Norte de Santander, En términos de ventas, estas han seguido de cerca la tendencia de lanzamientos, demostrando
Risaralda, Santander,
Tolima, Valle del Cauca, que el mercado de vivienda colombiano es y se mantiene saludable. De igual manera, la comer-
Cesar, Meta, Córdoba y
Magdalena. cialización de unidades habitacionales ha crecido a partir de 2014, sin embargo de forma más
suavizada. Como es de esperarse, entonces, el mayor crecimiento se ha visto desde 2015, movi-
92 PROSPECTIVA EDIFICADORA4
TENDENCIA DE LOS INDICADORES LÍDERES
do por los altos volúmenes de unidades habitacionales que entraron al mercado del 2014 en
adelante.
Previo al 2014 existen dos desfases entre los lanzamientos y las ventas del mercado colombiano,
ambos propiciados por la dinámica económica. El primero de ellos se presentó en la segunda
mitad de 2009, en este momento los lanzamientos se vieron afectados con motivo de la crisis
económica mundial que tuvo sus inicios en 2008. Luego, el segundo episodio se dio a mediados
de 2013, cuando la oferta de vivienda fluctuó respecto a las ventas por los efectos del crecimien-
to más que proporcional de la demanda de vivienda, lo que potenció las ventas en comparación
con los lanzamientos. Con motivo de este boom transitorio, el mercado ajustó sus niveles de
oferta hasta la puesta en vigencia de las recientes políticas públicas de 2014.
Gráfico 4.1. Lanzamientos y Ventas. Total nacional (13 regiones)
Lanzamientos Ventas
200.000
180.000 170.387 171.225
164.919
160.000
166.070
140.000 128.195 153.914 153.635
120.000 108.843
124.195
100.000
108.511
80.000 Lanzamientos Ventas
60.000 Var% acumulada 8,1% 3,8%
40.000
jun-09
sep-09
dic-09
mar-10
mar-13
mar-15
jun-10
sep-10
dic-10
mar-11
jun-11
sep-11
dic-11
sep-12
jun-13
sep-13
dic-13
sep-14
jun-15
sep-15
dic-15
dic-12
dic-14
mar-12
mar-14
mar-16
jun-16
jun-12
jun-14
Fuente: Coordenada Urbana
4.2 Lanzamientos y Ventas - Segmento VIS (Hasta 135 SMMLV)
Al analizar el mercado por segmentos, la vivienda social muestra claramente una reacción a
los estímulos del Gobierno Nacional durante el primer semestre de 2014 (gráfico 4.2), pues hasta ese
momento existía una tendencia ligeramente decreciente de los lanzamientos y las ventas en estos
rangos de precios. A partir de febrero de 2014, en cambio, se genera un máximo histórico en los lan-
zamientos tras el impulso del programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores – VIPA,
que se mantuvo durante los meses siguientes gracias a la buena aceptación del mismo. En el 2015, a
PROSPECTIVA EDIFICADORA 935 CONTEXTO Y PERSPECTIVAS DE LA ACTIVIDAD NO RESIDENCIAL
CONTEXTO Y PERSPECTIVAS DE LA ACTIVIDAD NO RESIDENCIAL
El rápido crecimiento urbano no solo ha incrementado la demanda de edificaciones resi-
denciales, también ha impulsado la generación de espacios industriales, comerciales y de recrea-
ción que son indispensables en la construcción de entornos inclusivos para las sociedades en la
ciudad.
Así, la importancia de los destinos no residenciales dentro de la actividad edificadora se refleja
en una participación cercana al 52% en el valor de la producción según las cuentas de valor agre-
gado y nivel de producción del DANE, y representa cerca del 33% del área total en proceso en el
último año con corte al segundo semestre.
Según el DANE, el segmento no residencial se divide en 8 destinos. De esta manera, los destinos
de bodegas, comercio y oficinas se vinculan directamente a la actividad económica en los dife-
rentes sectores productivos del país; educación, hospitales y hoteles tienen relación con la pres-
tación de servicios urbanos; administración pública se asocia a la función de la rama judicial, le-
gislativa y ejecutiva, y obras de gobiernos locales; y por último, otros está relacionado con los
espacios de esparcimiento (Diagrama 5.1).
Diagrama 5.1. Composición de los destinos no residenciales
BODEGAS COMERCIO OFICINAS EDUCACIÓN
EDIFICACIONES PARA CENTROS COMERCIALES, ¥Ŭ BANCOS ¥Ŭ ESCUELAS
EL ALMACENAMIENTO TIENDAS, DROGUERÍAS, ¥Ŭ CORPORACIONES DE ¥Ŭ UNIVERSIDADES
Y DEPÓSITO DE TIPO RESTAURANTES, AHORRO Y VIVIENDA ¥Ŭ MUSEOS
COMERCIAL. SE INCLUYEN ESTACIONES DE SERVICIO ¥Ŭ OFICINAS DE ¥Ŭ GALERÍAS DE ARTE
LOS SILOS Y PARQUEADEROS ABOGADOS ¥Ŭ BIBLIOTECAS
PRIVADOS ¥Ŭ OFICINAS DE
INGENIEROS
HOSPITALES HOTELES ADMINISTRACIÓN OTROS
PÚBLICA
¥Ŭ HOSPITALES ¥Ŭ MOTELES EDIFICIOS Y
¥Ŭ PUESTOS DE SALUD ¥Ŭ RESIDENCIAS ¥Ŭ DESPACHOS PARA ESTRUCTURAS
¥Ŭ CLÍNICAS ¥Ŭ PARADORES TRIBUNALES Y DESTINADOS A
¥Ŭ SANATORIOS JUZGADOS FUNCIONES RELIGIOSAS,
¥Ŭ ANCIANATOS ¥Ŭ CÁRCELES Y A EDIFICIOS PARA
¥Ŭ ORFANATOS PENITENCIARÍAS CLUBES, SALAS DE
¥Ŭ DEPENDENCIAS PARA REUNIONES, CINES,
FUERZAS MILITARES TEATROS, ESTADIOS
DEPORTIVOS
Fuente: Metodología Censo de Edificaciones -DANE
126 PROSPECTIVA EDIFICADORA5
CONTEXTO Y PERSPECTIVAS DE LA ACTIVIDAD NO RESIDENCIAL
Según las cifras del Censo de Edificaciones del DANE, en el primer trimestre del año 2016 el área
total en proceso alcanzó los 9’566.687 metros cuadrados en el segmento no residencial, tras un
crecimiento anual de 8,7%. Sin embargo, estos resultados son heterogéneos entre destinos a la
luz de los cambios en la coyuntura económica que surgieron tras la caída de los precios del pe-
tróleo en el año 2015.
La presente sección hace una aproximación regional y por destinos al comportamiento recien-
te de la actividad constructiva del segmento no residencial y a sus perspectivas en el mediano
plazo. Por último, presenta estudios de caso para los destinos de oficinas y comercial donde se
exploran las tasas de absorción, vacancia y la evolución de los precios de comercialización
(venta y alquiler).
5.1. Panorama de los destinos no residenciales
5.1.1. ¿Cómo se ha comportado el área en construcción de los destinos no
residenciales?
Entre el primer trimestre de 2010 y el primero de 2016 el área total en proceso se ha ex-
pandido en más del doble (114,8%), hasta llegar a 9’566.687 metros cuadrados en construcción.
Para este periodo, los destinos de mayor crecimiento correspondieron a otros (17,7%), oficinas
(15,9%) y comercio (14,7%). Por el contario, el destino educación (9.8%) y administrativo público
(-3,4%) presentaron los resultados más discretos (Gráfico5.1).
Como se mencionó, la actividad edificadora no ha sido ajena a los cambios económicos del últi-
mo año, y ha respondido a través de una recomposición al interior de los destinos. Si bien, el co-
mercio (28,8%) y otros (25,9%) mantuvieron un rol fundamental en el crecimiento del área en
proceso al comparar el primer trimestre de 2015 Vs el primer trimestre de 2016, el buen desem-
peño que presentaban las oficinas sufrió una desaceleración representada en una reducción del
-3,8% en el último periodo. En la misma línea, los destinos de administración pública (-27,7%),
bodegas (-9,8%) y educación (-5,0%) presentaron resultados negativos en 2016.
PROSPECTIVA EDIFICADORA 1276 RADAR DE FORTALEZAS SECTORIALES CAMACOL-RAFSE-
RADAR DE FORTALEZAS SECTORIALES CAMACOL-RAFSE-
Los esfuerzos de política social en el país en materia de actividad edificadora han estado
orientados en su mayoría a facilitar el acceso a una vivienda digna para toda la población, en
particular para la que pertenece a la base de la pirámide de ingresos debido a que las intervencio-
nes de política pública que en ella se hacen tienen un impacto significativo en la disminución de
los indicadores de pobreza y déficit habitacional de manera estructural. Adicionalmente y como
ya es conocido, los múltiples encadenamientos que tiene el renglón de la construcción de edifica-
ciones lo convierten en una cuenta estratégica para el desempeño económico del país.
Bajo estas dos premisas- la capacidad que tiene el sector para generar valor agregado y contribuir
con la disminución de la pobreza en el país- se construye el Radar de Fortalezas Sectoriales CA-
MACOL-RAFSE1 -, con el cual se realiza una lectura integral de la actividad edificadora que identi-
fica las fortalezas y debilidades del sector, para así dar luces sobre su estado actual y escenario
más probable en el mediano plazo.
En el análisis del renglón edificador intervienen una serie de variables que dan cuenta de su des-
empeño a lo largo del tiempo. En el RAFSE esta batería de indicadores está compuesta por seis
grupos, que resumen los niveles de actividad, ocupación, precios y costos, así como la dinámica
comercial y financiera de la producción de edificaciones en el país.
El primer grupo, que corresponde a las variables de actividad, sintetiza la producción actual y futura
del sector, medida a través del PIB de edificaciones2 , los metros cuadrados construidos o en planes
de construirse en ambos destinos: residencial y no residencial, el área total en proceso, y el número
de unidades lanzadas como proxy del área que iniciará construcción en el corto y mediano plazo.
El segundo grupo, el de costos, resume el comportamiento de los principales insumos en la cons-
trucción de vivienda: maquinaria y equipo, materiales y mano de obra, a través del Índice de Cos-
tos de la Construcción de la Vivienda-ICCV.
El tercero por su parte, agrupa los indicadores relativos a la estabilidad del sector, entendida a
través de la variación de los precios de las nuevas unidades residenciales, el índice de confianza
para la compra de vivienda, el crecimiento de los precios al consumidor en este rubro, la variación
de la rotación de inventarios, y las unidades terminadas por vender.
La cuarta dimensión se refiere, por un lado, a la capacidad del sector para generar empleos directos,
y por el otro, a la evolución del mercado laboral en torno a la tasa de desempleo y la informalidad, al
considerarse variables líderes en temas relacionados con la capacidad de compra, reducción de la
pobreza, el acceso de la población al mercado financiero y al crédito de vivienda particularmente.
Los indicadores financieros se condensan en el quinto grupo, del cual hacen parte los desembol-
sos para adquisición de vivienda, las tasas de interés hipotecarias (adquisición y construcción)
1
Ver Recuadro 6.1. ¿Cómo
se construye el Radar de los niveles de la cartera de esta modalidad de crédito y su desempeño en torno a la calidad a
Fortalezas Sectoriales
CAMACOL-RAFSE-? través del análisis de los rubros vencidos.
Ver Sección 7. ¿Qué le
2
depara a la actividad
Finalmente, la sexta dimensión caracteriza la dinámica comercial del sector al analizar el ritmo de
edificadora en los próximos ventas de las nuevas unidades habitacionales y el crecimiento del rubro de ventas de los artículos
años?
de ferretería y pinturas de la encuesta de comercio al por menor.
162 PROSPECTIVA EDIFICADORA6
RADAR DE FORTALEZAS SECTORIALES CAMACOL-RAFSE-
Así entonces, esta sección primero revisa los componentes de los entornos de manera particular
subrayando los datos más relevantes de cada indicador, con el fin de contextualizar los resulta-
dos derivados del RAFSE a nivel nacional para el cierre del 2016 y lo esperado para el año com-
pleto 2017.
6.1 Entorno de actividad
El nivel de actividad en el sector edificador medido a través del área total en proceso que
incluye el área que inicia, continúa y reinicia, hace referencia a los metros cuadrados que se en-
cuentran en algún proceso constructivo en todos los estratos socioeconómicos3 . Un nivel alto de
este indicador tiene múltiples efectos positivos en la medida en que moviliza recursos financie-
ros, y contribuye con la generación de valor agregado, consumo intermedio y empleo, alimentan-
do el círculo virtuoso de crecimiento del PIB.
En los últimos seis años el área en proceso casi se duplicó, al pasar de 14,7 millones de metros
cuadrados durante el primer trimestre del 2010, a 26,24 millones en el mismo periodo del 2016
cuando registró un incremento del 6,9% anual (con la cobertura ampliada5 el área en proceso
sumó 29,4 millones de metros cuadrados que correspondieron a un crecimiento del 7,9% anual).
Así, tras recuperarse de una caída del 7,7% en términos anuales durante el primer cuarto del 2009,
los metros cuadrados en construcción se han caracterizado por una tendencia creciente enmar-
cada en la más reciente etapa de aceleración económica del país que tuvo lugar entre los años
2011 y 2013 (Ver gráfico 6.1).
3
DANE. Dirección de
Metodología y Producción
Estadística-DIMPE.
Metodología del Censo de
Edificaciones-CEED. Abril
de 2011.
4
Con el fin de hacer
comparable la información
histórica los datos
corresponden a la
cobertura del Censo de
Edificaciones actualizada al
año 2007.
5
Incluye: Rionegro, Palmira,
Jamundí, Malambo, Galapa,
Puerto Colombia. Mamonal,
Turbaco, Cajicá. Chía, Cota,
Facatativa, Funza,
Fusagasugá, La Calera,
Madrid, Mosquera, Sopó y
Zipaquirá.
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