CAPÍTULO 3 - SISTEMA URBANO - Etapa 3A Diagnóstico Integrado - Plan Regulador Limache
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Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
CAPÍTULO 3 - SISTEMA URBANO
Etapa 3A Diagnóstico Integrado
Faseuno Consultores
Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
INDICE DE CONTENIDOS
III. SISTEMA URBANO .............................................................................................. 1
3.1 Evolución Histórica de la Urbanización .............................................................. 1
3.1.1 Cronología histórica de Limache ................................................................. 1
3.1.2 Periodos de Urbanización - Limache .......................................................... 5
3.2 Imagen Urbana Existente ..................................................................................... 7
3.2.1 Estudio de la estructura y morfología urbana............................................ 7
3.2.2 Estudio de las Tipologías edificatorias ..................................................... 11
3.2.2.1 Tipologías Urbanas: .................................................................................... 11
3.2.2.2 Tipologías Rurales ....................................................................................... 16
3.2.3 Estudio de espacios públicos del área urbana........................................ 17
3.2.3.1 Sendas Viales ............................................................................................... 17
3.2.3.2 Áreas verdes: Plazas y Parques Públicos ............................................... 21
3.2.4 Distribución de los usos de suelo .............................................................. 26
3.2.4.1 Equipamiento Comercial y de Servicios ................................................... 26
3.2.4.2 Equipamientos de Educación, Salud y Deporte...................................... 27
3.2.4.3 Actividades productivas e infraestructuras .............................................. 27
3.2.5 Conclusiones ................................................................................................ 30
3.3 Estudio de Desarrollo Habitacional ................................................................... 30
3.3.1 Conceptos Previos ....................................................................................... 30
3.3.2 Estimación de Población y Demanda de viviendas................................ 31
3.3.3 Estimación de Demanda por Vivienda Social ......................................... 33
3.3.4 Precios de Suelo .......................................................................................... 34
3.3.5 Distribución probable de usos.................................................................... 35
3.3.6 Conclusiones ................................................................................................ 41
3.4 Estudio de Equipamientos .................................................................................. 41
3.4.1 Educación...................................................................................................... 42
3.4.2 Salud .............................................................................................................. 44
3.4.3 Seguridad ...................................................................................................... 45
3.4.4 Deporte y Recreación.................................................................................. 46
3.4.5 Áreas Verdes ................................................................................................ 46
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3.4.6 Conclusiones ................................................................................................ 48
INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Limache Viejo – año 1900. .......................................................................... 2
Ilustración 2 San Francisco de Limache – año 1918 ..................................................... 3
Ilustración 3 San Francisco de Limache – año 1922. .................................................... 4
Ilustración 4 Evolución Histórica de la Urbanización – Limache .................................. 6
Ilustración 5 Estructura fundacional de Limache. ........................................................... 8
Ilustración 6 Hitos de Imagen Colectiva – Ciudad de Limache. ................................. 10
Ilustración 7 Frentes con fachada continua, eje República, sector Limache Viejo. 11
Ilustración 8 Frentes con fachada continua, sector poniente San Francisco........... 12
Ilustración 9 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector Limache Viejo. ....... 12
Ilustración 10 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector San Francisco ..... 13
Ilustración 11 Imágenes Tipología en Pendiente. ........................................................ 14
Ilustración 12 Imágenes Tipología Continua. ................................................................ 14
Ilustración 13 Imágenes Tipología Pareada. ................................................................. 15
Ilustración 14 Imágenes Tipología Aislada. ................................................................... 15
Ilustración 15 Imágenes Tipología Bloque. ................................................................... 16
Ilustración 16 Imágenes Tipología Tradicional Rural. .................................................. 17
Ilustración 17 Imágenes – Viviendas en Parcelas de Agrado. ................................... 17
Ilustración 18 Principales sendas viales de la ciudad de Limache. ........................... 20
Ilustración 19 Principales sendas viales de la ciudad de Limache. ........................... 21
Ilustración 20 Áreas Verdes Rurales. ............................................................................. 22
Ilustración 21 Áreas Verdes Instrumentos de Planificación – Limache. ................... 23
Ilustración 22 Áreas verdes Intercomunales gravadas por PRI La Campana. ........ 24
Ilustración 23 Áreas verdes Consolidadas y Normadas – Limache. ......................... 24
Ilustración 24 Imágenes de las principales áreas verdes ........................................... 25
Ilustración 25 Distribución de equipamientos – Comercio. ......................................... 26
Ilustración 26 Distribución de equipamientos – Educación, Salud y Deporte.......... 27
Ilustración 27 Distribución Actividades productivas. .................................................... 28
Ilustración 28 Usos de Suelo – Ciudad de Limache. ................................................... 29
Ilustración 29 Rango de Precios de Suelo en Limache según base SII. .................. 35
Ilustración 30 Equipamientos de Seguridad .................................................................. 45
Ilustración 31 Establecimientos Deportivos. Comuna de Limache ............................ 46
Ilustración 32 Áreas Verdes. Comuna de Limache ...................................................... 48
INDICE DE TABLAS
Tabla 1 Cifras Históricas de Población – Limache. ........................................................ 6
Tabla 2 Consumo de suelo Histórico – Limache. ........................................................... 7
Tabla 3 Superficies de áreas verdes comunales .......................................................... 21
Tabla 4 Estimación de la tasa de reposición de hogares en comuna de Limache . 32
Tabla 5 Estimación de Demanda de Viviendas en Limache ...................................... 32
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Tabla 6 Número de subsidios de Viviendas Sociales – Comuna de Limache......... 34
Tabla 7 Demanda habitacional estimada en Limache, Social y No Social .............. 34
Tabla 8 Matrices de importancia de atributos para desarrollar usos de suelo ........ 36
Tabla 9 Zonas homogéneas de Limache, basadas en Unidades vecinales urbanas.
.............................................................................................................................................. 38
Tabla 10 Valoración de la presencia de atributos por Zona ....................................... 39
Tabla 11Estimación de la competitividad de Zonas respecto a usos urbanos ........ 39
Tabla 12 Cobertura educacional. Comuna de Limache .............................................. 42
Tabla 13 Matricula por tipo de enseñanza y dependencia. Año 2013 ...................... 43
Tabla 14 Jardines infantiles. Comuna de Limache ...................................................... 44
Tabla 15 Establecimientos de Salud. Comuna de Limache. ...................................... 44
Tabla 16 Establecimientos de Seguridad. Comuna de Limache ............................... 45
Tabla 17 Áreas verde más importantes. Comuna de Limache .................................. 47
INDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1 Áreas Verdes según Tipología. ...................................................................... 22
Gráfico 2 Grado de Consolidación Áreas Verdes – Área Urbana. ............................ 23
Gráfico 3 Permisos de Edificación de nuevas viviendas en Limache. Número y
superficie promedio, 1990-2013 ...................................................................................... 31
Gráfico 4 Evolución matrículas 2014-2015 .................................................................... 43
Gráfico 5 Distribución de dependencia de educación. ................................................ 43
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III. SISTEMA URBANO
Contiene los antecedentes que permiten reconocer la evolución histórica del crecimiento urbano, analizar
los principales componentes de la imagen urbana de las distintas zonas que componen el territorio a
planificar, conocer la cobertura actual de equipamientos y la demanda habitacional.
3.1 Evolución Histórica de la Urbanización
Corresponde al análisis en cortes temporales de la evolución de las áreas urbanas del área de estudio, el
cual complementado con cifras históricas de población, la visualización de las tipologías edificatorias y el
patrón de subdivisión del suelo, ha permitido identificar el consumo del suelo a lo largo del tiempo y la
intensidad de ocupación.
3.1.1 Cronología histórica de Limache1
Siglo XVI
Hacia el 1500, el valle de Limache estaba habitado por los Picunches, que vivían en caseríos, se
organizaban en tribus y se alimentan de productos agrícolas y de la recolección. Estaban bajo el dominio
Inca y de éstos reciben la influencia cultural (Quechua) y tecnológica (técnicas de regadío, cultivo, trabajo
de la cerámica, etc.).
En el año 1546 Pedro de Valdivia se auto adjudica una merced de tierras del valle de Limache, la cual
dona a Rodrigo Gonzáles de Marmolejo, 1er Obispo de Santiago en el año 1553.
Siglo XVII
Hacia el 1600 Limache estaba dividido en un conjunto de estancias tales como Limache, Lliu-lliu,
Pelumpén y Olmué. Y en el año 1636 se establece Doctrina en la Comarca. Es decir, un área eclesiástica
delimitada territorialmente, que estaba a cargo del Cura Doctrinero que debía enseñar a los aborígenes la
cultura y la religión europeas. El centro de la Doctrina se establece en la Estancia de Limache, por lo que
ésta se llamó "Doctrina de Limache" y le dio el nombre a todo el valle.
Entre 1622 y 1672 a la estructura eclesiástica doctrinal se sobrepuso el Curato. A Limache se le asignan
50 pesos con cargo de 17 misas anuales y en el año 1691, en la parroquia Matriz de la Santa Cruz de
Limache, se abre un libro de registro de bautizos.
Siglo XVIII
En el año 1713 Amadeo Francisco Frezier, militar e ingeniero francés, visita Limache y llama "village" a
los ranchos de los arrendatarios de la estancia de la Santa Cruz congregados en torno al templo del
Curato.
En el año 1756 se funda la Iglesia de San Francisco en Av. República esq. Sargento Aldea. Entre 1777 y
1778 Empadronamiento de la población de Limache da un total de 2.768 personas, de las cuales sólo
147 eran indígenas.
Siglo XIX
En 1826 un grupo de vecinos del valle de Limache solicita autorización para erigir una villa en el lugar con
el compromiso de hacer carril el camino a la Dormida. Y En 1833 se demarca territorialmente la “Villa
Alegre de Limache”.
En 1885 se establece una escuela para mujeres y otra para hombres y un año después en 1856 se
inaugura el tramo del ferrocarril entre Valparaíso y Limache, fundándose en 1857 la Villa "San Francisco"
(Limache nuevo).
En 1858 se establece Municipalidad en Villa Alegre de Limache y su primer Alcalde fue Don Juan
Crisóstomo Rodenas.
En 1860 José Tomás de Urmeneta compra a la testamentaría de Ramón de la Cerda la Hacienda de
Limache.
En 1863, bajo el gobierno de José Joaquín Pérez, el ferrocarril une Valparaíso con Santiago y un año
más tarde en 1864 por Decreto supremo se crea el Departamento de Limache (Limache viejo).
Entre 1866 y 1870 se instalan en San Francisco de Limache una industria de cáñamo y jarcias cerca de
la estación del FF.CC; una maestranza militar, con el fin de que elaborase material de guerra para las
1
Datos extraídos de los documentos: Cómo aprender historia local de Limache a través de una metodología innovadora. Instituto de
Historia PUCV; del libro Historia de Limache. Torres Vergara, Belamiro. 1957; y datos de prensa local.
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guarniciones de Valparaíso, más herramientas e instrumentos agrícolas para la región; y la fábrica de
papel.
El 29 de mayo de 1874 a Limache se le otorga el título de Ciudad.
En 1875 la maestranza militar es trasladada a Santiago y en 1877 se instala la maestranza de Don
Andrés A. Willis y en 1855 una fábrica de cerveza.
En 1884 se construyó un tranvía tirado por caballos (carros de sangre) que conectaban la ciudad.
En 1887 se construye el primer hospital al que se llamó “Santo Tomás”.
Hacia 1890 se instala una nueva línea de “carros de sangre” que unía en su recorrido la Villa Alegre de
Limache y San Francisco de Limache. Se cierran varias industrias. Se crea la Fábrica Nacional de
Cerveza.
En 1893 San Francisco de Limache, Olmué y Quilpué, subdelegaciones del Depto. De Limache, reciben
categoría de Municipalidad. En este mismo año se concede el hospital de Santo Tomás a la congregación
de providencia.
En 1895 en San Francisco de Limache se instala el “Regimiento Lanceros” y en 1896 San Francisco por
Decreto supremo recibe categoría de ciudad.
Siglo XX
En 1902 el establecimiento cervecero de Limache pasa a la Compañía de Cervecerías Unidas (CCU).
En 1906 un fuerte terremoto afecta la Provincia de Valparaíso. El Regimiento Lanceros es trasladado a
Viña del Mar y el Hospital de Santo Tomás y su capilla resultan destruidos, al igual que gran parte de las
edificaciones de la calle República.
En 1907 se establecen en Limache las Religiosas Pasionistas, las cuales deseosas de servir a la
colectividad, adquirieron la propiedad colindante a la Parroquia y levantaron una escuela con talleres para
la enseñanza de costura, que fue su principal finalidad.
En 1910 en Santiago se da el acto de levantamiento de Parroquia en San Francisco de Limache, bajo la
advocación de Lourdes, la primera en tener ese título en el país.
Ilustración 1 Limache Viejo – año 1900.
Fuente: Biblioteca Nacional.
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En el año 1916 en San Francisco de Limache se establece la Escuela Normal de Profesores, la cual se
traslada en 1928 a la Serena.
Hacia 1924 se inicia la iluminación eléctrica de la ciudad inicialmente por una compañía privada. Se
electrifica el ferrocarril con doble vía a Valparaíso. Paulatinamente se comienza a extender la red de agua
potable y alcantarillado. Aparecen los vehículos motorizados en la locomoción colectiva. Comienza la
pavimentación de las calles.
En 1927 se suprimen las comunas de San Francisco de Limache y Olmué, y se refunden en la de
Limache.
En 1930 se funda la Fábrica de confites “La Genovesa S.A.” y en 1931 Se construye la nueva Iglesia de
San Francisco junto con el convento.
En 1932 se funda confites Merello que en ese entonces producía dulces de anís, mermeladas y distintos
caramelos frutales.
En 1937 Se construyen las poblaciones obreras de la CCU de Limache.
En 1943 la mitad norte del Parque Brasil de San Francisco de Limache es destinada al establecimiento
de la Escuela Nº 88 y un año más tarde se establece el internado de la Congregación "Hermanos
Maristas".
En 1945 en el parque Brasil de San Francisco de Limache se construye la actual pérgola y en 1946 Se
establece el Colegio de los "Padres Lazaristas".
En 1947 se establece el Liceo Co-educacional "Abraham Vera Y." Y Limache cuenta con su primer Límite
urbano, el cual abarca un total de 823 hectáreas.
En 1950 San Francisco de Limache y Limache Viejo estaban unidos por un puente de madera sobre le
Estero Limache, el comercio era muy reducido y había uno o dos negocios cerca de la plaza, siendo los
más importantes los almacenes ubicados en las calles República con Dieciocho, llamado las 4 esquinas.
En este mismo año se funda el Club Italo-Chileno por un conjunto de visionarios italianos residentes.
En 1956 por primera vez en la historia de Limache una mujer llega a la Municipalidad: la regidora Palmira
Romano Piraino.
En 1970 Limache destaca por su Industria Cervecera, por la Industria Conservera Parma, por la Fábrica
de alimentos para aves Ovolín y por su producción agrícola, avícola y vitivinícola. A partir de esta década
el crecimiento de la ciudad esta marcado por los conjuntos de vivienda subsidiada con viviendas de 1 y 2
pisos de alturas y bloques de hasta 4 pisos.
En 1984 Se aprueba el primer Plan Regulador Comunal de Limache, cuyo límite urbano abarca un total
de 1.037 hectáreas.
En 1989 la I. Municipalidad de Limache adquiere la casa de la Familia Herrera Vega, actual Casa de la
Cultura, para así evitar su demolición. La cual se consolida como el principal centro cultural, siendo sede
de diversas presentaciones artísticas. Actualmente funciona la Escuela de Bellas Artes y el Conservatorio
de Música, ofreciendo además talleres de danza y teatro.
Durante los años 90 y hasta finales de este siglo se consolida el parque habitacional existente,
destacando el desarrollo de proyectos de viviendas que fluctúan entre los 45m² y 65 m² construidos.
Ilustración 2 San Francisco de Limache – año 1918
Fuente: Biblioteca Nacional.
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Ilustración 3 San Francisco de Limache – año 1922.
Fuente: Biblioteca Nacional.
Siglo XXI
En el año 2000 se funda el Museo Histórico, en la que sería la residencia de la Sra. Palmira Romano
Piraino.
En el año 2005 se da inicio a la operación del nuevo servicio de pasajeros de la empresa Metro
Valparaíso, que ofrece tiempos de viaje sustancialmente menores, con altos estándares de seguridad y
eficiencia y brinda al corredor Puerto – Limache una alternativa de transporte público de calidad para los
habitantes de Valparaíso, Viña del Mar, Quilpué, Villa Alemana y Limache.
A partir del año 2007 se observan importantes inversiones en Educación y Cultura, Defensa y Seguridad,
y Transporte, destacando el Liceo A-37 (actualmente en etapa final de construcción).
Posteriormente, en el año 2008 se materializa la construcción de la ruta Ch-60, lo cual disminuye
notablemente los tiempos de viaje.
El año 2009 se termina la construcción del nuevo edificio consistorial de la comuna y se crea la provincia
de Marga-Marga la que fue instaurada oficialmente el 11 de marzo de 2010, tomando de base a las
comunas de Quilpué, y Villa Alemana que pertenecían a la Provincia de Valparaíso, y las de Limache y
Olmué, que pertenecían a la Provincia de Quillota. Definiéndose como capital la ciudad de Quilpué.
A partir de este año (2010), el comercio local crece con la llegada de grandes instalaciones como el Strip
Center Portal Araucarias y el supermercado Monserrat, entre otros.
Durante el año 2015 se concreta la pavimentación de la costanera entre 5 de abril y calle Olmos, lo cual
se convierte en un gran avance para el sector y a ello se sumará el futuro Parque Estero o “Parque de la
Familia”, iniciativa que recuperará el borde fluvial del estero; la reposición de las canchas de futbol
amateur Av. Costanera; la construcción Cesfam en Limache Viejo; el mejoramiento del Estadio Gustavo
Ocaranza; y la construcción de un nuevo edificio para la escuela básica F-337 Limachito. Todos
proyectos actualmente en postulación de fondos para su ejecución.2
2
Compilación de datos de prensa local y Banco Integrado de Proyectos BIP.
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3.1.2 Periodos de Urbanización - Limache
A partir de los antecedentes anteriores se pueden identificar 4 periodos de urbanización, los cuales se
indican a continuación:
Periodo Fundacional hasta 1900
Durante este periodo se le da el nombre de villa a Limache, se instalan las primeras escuelas, fábricas y
maestranzas. Llega el ferrocarril que coloniza los territorios localizados al norte del Estero Limache y la
nueva línea de transporte público (carros de sangre) que conectaban ambos sectores de la ciudad.
Junto con esto en el año 1874 se le otorga el titulo de ciudad a Limache y posteriormente recibe la
categoría de Municipalidad. Posteriormente, en el año 1895 San Francisco de Limache recibe también el
titulo de ciudad.
En este periodo, Limache Viejo se encuentra consolidada ente el Estero Limache y la calle
Independencia y desde la calle La Leona hasta la calle Flores aproximadamente, siendo la calle
Echaurren el acceso a la ciudad desde el sur. Posteriormente, con la fundación de San Francisco de
Limache se genera una nueva conexión vial hacia el norte a través de la Av. Palmira Romano.
San francisco de Limache, durante este periodo concentra su desarrollo entre las calles Prat, Caupolicán,
Palmira Romano oriente (Hernán Cortes) y Palmira Romano Norte (Mercedes).
En crecimiento poblacional alcanzaría los 3.614 habitantes, distribuidos aprox. en 252 hectáreas.
Periodo 1901 – 2004
Durante este periodo la ciudad acoge la llegada de importantes establecimientos educacionales como el
de las religisas pasionistas, la escuela Normal de profesores, la Escuela Nº 88, el Colegio de los Padres
Lazaristas, y el Liceo co-educacional. Durante este periodo también se define el límite urbano de la
ciudad y se fundan varias industrias, y Limache comienza a destacar por su producción, agrícola, avícola
y vitivinícola. Y junto con aparecer los primeros conjuntos sociales (obreros CCU) se consolida el parque
habitacional existente, destacando el desarrollo de proyectos de viviendas que fluctúan entre los 45m² y
65 m² construidos.
Limache Viejo se extiende hacia los sectores de Limachito, San Alfonso, Trinidad y hacia el poniente de
Palmira Romano Sur; y San Francisco de Limache coloniza los territorios al norte de Palmira Romano
Norte y al sur de la Calle Caupolicán. Por otro lado aparecen nuevas ocupaciones hacia el sector de Los
Laureles, Av. Eastman, Los Maitenes y La Paloma.
En este periodo el crecimiento es de aproximadamente 670 hectáreas.
Periodo 2005 – 2010
Se consolida el nuevo edificio consistorial, que permitió unificar los servicios y mejorar la atención a los
ciudadanos. Comienza a operar el metro tren Valparaíso – Limache y se materializa la construcción de la
ruta Ch-60, lo cual disminuye notablemente los tiempos de viaje. Llegan nuevos equipamientos
comerciales y la ciudad registra una leve reposición, es decir el desarrollo de proyectos en terrenos
ocupados por antiguas casas al interior de las áreas consolidadas y va ocupando nuevos territorios hacia
el sector de San Alfonso, 18 de septiembre, Av. Eastman, Los Maitenes, La Paloma, que demuestran un
crecimiento de aproximadamente 40,65 hectáreas
Periodo 2011 – 2015
Durante este periodo se registran inversiones que permitirán mejorar la oferta de equipamientos, la
calidad del espacio público y del transporte vial. Mientras el desarrollo de la ciudad avanza hacia el sector
de Los Laureles y en los intersticios dentro del límite urbano vigente, con una ocupación estimada de 61
hectáreas.
A partir de los periodos analizados, la cartografía histórica consultada y la revisión de las imágenes
disponibles en Google Earth del periodo 2004 – 2015, ha sido posible aproximarse a una representación
del proceso de urbanización de Limache, lo cual se indica en la siguiente imagen.
Faseuno Consultores 5
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Ilustración 4 Evolución Histórica de la Urbanización – Limache
Fuente Elaboración Propia.
En los cuadros siguientes se indican las cifras históricas de población, lo cual al relacionarlas con los
cortes temporales de ocupación de suelo fue posible obtener una densidad aproximada de población
para cada uno de los periodos. En ellos es posible observar que la densidad promedio más baja
corresponde a la del periodo fundacional manteniendo entre los 40 y 42 hab/ha en los periodos
siguientes.
Tabla 1 Cifras Históricas de Población – Limache.
Nº Habitantes Nº Habitantes
Año
Ciudad Comuna
1778 2.768 -
1813 1.558 -
1854 4.920 -
1865 3.832 -
1875 2.230 15.033
1885 6.442 21.886
1895 3.500 14.338
1907 3.773 15.061
1920 3.326 14.699
1930 8.697 16.064
1940 - -
1952 2.942 21.739
1960 - -
1970 Solo datos provinciales
1982 - 30.695
1992 31.874 34.962
2002 35.965 39.219
2015 43.283 46.834
Fuente: Censos Históricos INE –Complementado con estimaciones del Consultor.
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Tabla 2 Consumo de suelo Histórico – Limache.
Población Densidad
Hectáreas por Total
Periodo Estimada al Promedio al
periodo Acumulado
final del Periodo final del periodo
Fundacional - 1900 252,82 252,82 3.614 14,29
1901 – 2004 669,52 922,34 37.091 40,21
2005 - 2010 40,65 962,99 40.469 42,02
2011 - 2015 61,08 1.024,06 43.283 42,27
Fuente: Elaboración Propia.
3.2 Imagen Urbana Existente
La imagen urbana está constituida por la existencia de un patrón morfológico identificable, el cual se
evalúa a partir de la observación en terreno de los espacios, vías y edificaciones3, con el fin de determinar
la existencia o no de una respuesta del asentamiento a su realidad económica, cultural y factores
naturales4. Para este caso, los criterios para la determinación de la existencia de un patrón morfológico
identificable estarán asociados a: el área de ocupación, la forma de emplazamiento, la conformación del
espacio público y la tipología arquitectónica. Lo cual se hará bajo los siguientes subtemas.
3.2.1 Estudio de la estructura y morfología urbana
A partir del reconocimiento del área de ocupación y emplazamiento de Limache, se analiza la estructura y
la forma urbana resultante, identificando bordes, definidos como los límites entre dos áreas que provocan
la ruptura lineal de la continuidad; y el reconocimiento de Hitos, definidos como los puntos de referencia
del observador en la ciudad.
La morfología de la ciudad de Limache está configurada por dos elementos naturales de fuerte presencia
espacial, como lo son el estero Limache y los diversos cerros que delimitan el valle. Entre estos últimos,
el de mayor predominancia es el cerro Los Litres Negros, hacia el borde norte. Hacia el sur se ubican los
cerros La Cruz y Nantagua, mientras que hacia el oriente el cerro Tres Puntas.
Este paisaje geográfico natural, genera un valle propicio para el asentamiento humano dentro del cual se
instala la ciudad de Limache. La configuración de su trama urbana queda definida preponderantemente
por la separación en dos sectores que produce naturalmente el paso del estero Limache, que se extiende
de oriente-poniente, atravesando y cortando en dos áreas al valle. Este elemento es el que marca la
forma de ocupación de la población, la cual se desarrolla en una estructura de crecimiento lineal paralela
al estero. Otro elemento importante es la ruta F-62 que une a ambos sectores de la ciudad, en sentido
norte-sur
3
Lynch Kevin; La Imagen de La Ciudad. 1985.
4
Conzen Michael; Thinking About Urban Form. 1960.
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Ilustración 5 Estructura fundacional de Limache.
San Francisco.
Damero tradicional
Estero Limache
Limache viejo.
Estructura lineal
Damero tradicional
Fuente: Elaboración propia.
El resultado de esta configuración es una ciudad que ha crecido linealmente y paralela al estero
ocupando, en primer lugar, el borde sur del estero, y luego el borde norte impulsado por la instalación de
la estación de trenes de la ciudad.
Ambos sectores exhiben tramas urbanas distintas. Limache viejo se organiza principalmente sobre el eje
de la Av. República, configurando una plaza central hacia su borde poniente. El resto de la ciudad se
arma hacia el sur de esta vía con calles que empalman con Av. República, pero en una trama más
atomizada, donde se observan manzanas de menor tamaño y mayor densidad habitacional.
Por otra parte, el sector de San Francisco se presenta bajo el esquema de un damero tradicional que se
organiza en torno a una plaza central (Parque Brasil) y se extiende hacia el poniente, mientras que hacia
el norte y sur, la trama se desconfigura en los sucesivos crecimientos residenciales por adición. Dentro de
este damero destaca una vía estructurante en sentido longitudinal: Av. Urmeneta, eje arbolado que
conecta con la Av. Palmira Romano Oriente y remata en la estación de trenes.
• Bordes – Barrera
Dentro de ésta configuración es posible reconocer Bordes – Barrera e Hitos. Dentro de los primeros se
identifican en dos escalas: a nivel ciudad y a nivel de barrio, los cuales se describen en el siguiente
cuadro:
Faseuno Consultores 8Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Barreras Nivel Ciudad
A escala de ciudad se reconoce a los
cordones montañosos del norte, poniente y
sur; el estero Limache, la línea férrea y la
Ruta F-62. La principal barrera natural que
configura el espacio, es el estero Limache que
divide en dos áreas al territorio: área norte
(San Francisco de Limache) y área sur
(Limache viejo). Los cerros del entorno
configuran una segunda barrera, siendo los
cordones montañosos norte (Los Litres
Negros) y poniente (La Cruz y Nantagua), los
de mayor presencia conformando un borde
próximo de mayor pendiente. La línea férrea,
si bien no entra hacia el centro del área
urbana, delimita su crecimiento hacia el sector
poniente. Las rutas F-62 y F-10-G actúan
como barreras perimetrales que bordean al
núcleo más consolidado de ambos sectores
de Limache, sin embargo, la Ruta F-62 es el
único elemento de conexión entre ambas
ocupaciones urbanas.
Barreras Nivel Barrio – Grandes Piezas Urbanas y Mega-manzanas
A escala de barrio, es posible detectar barreras
provocadas por grandes piezas urbanas o por
macro manzanas.
Como grandes piezas urbanas se puede reconocer
a: el recinto del Estadio Municipal; y el Motodromo.
Estos recintos por el tamaño y tratamiento de sus
bordes, generan la discontinuidad de la trama vial y
una escasa interacción con el espacio público.
Dentro de la categoría de las mega-manzanas, que
provocan discontinuidad vial, se observan grandes
paños de borde hacia el estero. Además hacia el
borde pericéntrico sur, colindante a la ruta F-62
también se configuran algunas mega-manzanas.
Dentro de esta tipología se reconocen las piezas
formadas por: Caupolicán – Colón - estero Limache
- Carrera(1); Caupolicán – Carrera - estero Limache
- Palmira Romano Oriente(2); Costanera Sur -
Palmira Romano Sur - República - Molina(3);
Costanera Sur - Echaurren - República – Viva
Chile(4); Costanera Sur - Olmos - República –
Andrés Bello(5); estero Limache - Comodoro -
República – 18 de Septiembre(6); Independencia -
Palmira Romano Sur – Echaurren(7); Lynch –
Echaurren – Santiago Bueras(8); Santiago Bueras -
Palmira Romano Sur – Concepción – Rancagua(9);
Concepción – Echaurren – San Alfonso – 12 de
Febrero(10); Concepción – 12 de Febrero – San
Alfonso – La Vida(11); Concepción – La Vida – San
Alfonso – Atardecer(12); y Concepción – Atardecer
– San Alfonso – San Félix(13).
• Hitos urbanos
En relación a los hitos, definidos como los puntos de referencia del observador en la ciudad y que
permiten su orientación en el entorno construido. Podemos decir que estos se asocian a edificaciones y
espacios urbanos reconocidos por la comunidad y que están relacionados con diferentes épocas de la
historia de la ciudad. Dentro de la ciudad de Limache podemos mencionar los siguientes:
Faseuno Consultores 9Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Patrimonio -Cementerio Desarrollo -Confites Merello
Histórico -Estación de Ferrocarriles Económico -Ex CCU
-Casa Eastman Productivo -Feria de Limache
-Casa de La Cultura.
-Ex Hospital Santo Tomás
Ritos -Iglesia Virgen de las Políticas de -Municipalidad de Limache
Religiosos Cuarenta Horas. Gobierno -Hospital Geriátrico
-Iglesia Nuestra Sra. De (Equipamiento) -Hospital Santo Tomás
Lourdes. -Cárcel Limache
Espacio -Parque Brasil Educación -Liceo de Limache
Público -Plaza de las Cuarenta Horas -Instituto Santa María
Vivienda Población CCU -Escuela Superior Mixta 88
-Colegio de la Santa Cruz
-Colegio Religiosas Pasionistas
Deporte -Estadio Municipal
-Motodromo
Ilustración 6 Hitos de Imagen Colectiva – Ciudad de Limache.
Fuente: Elaboración propia
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3.2.2 Estudio de las Tipologías edificatorias
Dentro de este análisis es posible constatar que los patrones tipológicos reconocibles responden a los
periodos de consolidación de la ciudad que pueden sintetizarse en dos grupos:
- Tipologías Urbanas
− Tipología Tradicional Urbana
− Tipologías de Urbanización
− Tipología en Pendiente
- Tipologías Rurales
− Tipología Tradicional Rural
− Tipología en Parcela de Agrado
3.2.2.1 Tipologías Urbanas:
Tipología Tradicional Urbana:
Respecto de esta tipología podemos decir que tanto en el área de Limache Viejo como en San Francisco
de Limache, se observan mayoritariamente patrones de edificación continua y aislada con antejardín, con
una altura de uno y dos pisos.
Limache Viejo, el sector fundacional primigenio de la ciudad se desarrolla entre el borde sur del estero
Limache y la calle República, principalmente en una estructura de ocupación lineal. En ella se observan
ambas tipologías, sobre todo en el eje de República y sus calles aledañas. Se observa, sin embargo, que
hacia la intersección de la avenida con Palmira Romano Sur, existe un predominio de frentes con fachada
continua, formando bordes de uso comercial y delimitando el espacio de la Plaza de las Cuarenta Horas.
Ilustración 7 Frentes con fachada continua, eje República, sector Limache Viejo.
Fuente: Elaboración Propia.
La misma mixtura se observa en el sector del damero más tradicional del sector de San Francisco de
Limache, de posterior ocupación. Entre las calles próximas a la estación de tren y el parque Brasil se
observan manzanas que tienden a dar más continuidad con fachadas de tipo continuo y uso
principalmente comercial, las cuales se van disgregando a medida que se alejan de esta área y se
mezclan con construcciones de tipo aislada.
Faseuno Consultores 11Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Ilustración 8 Frentes con fachada continua, sector poniente San Francisco
Fuente: Elaboración Propia.
En el sector de San Francisco, la tipología de tipo continua está asociada a una estructura de damero y a
un tamaño predial que es de frente angosto y fondo de media manzana, esto producto de la sucesiva
subdivisión de los cuartos de manzana, siendo esto más evidente en aquellos márgenes de fachada
comercial.
La edificación continua es posible encontrarla en las zonas centrales de ambos sectores, mientras que
hacia sectores peri-céntricos es la edificación aislada la que predomina, haciendo que se pierda la
continuidad de la fachada.
La materialidad registrada también se observa mixta, donde es posible registrar construcciones en
madera y adobe como material de relleno y la cubierta de tejas. También existen edificaciones en
albañilería y fierro galvanizado en las cubiertas.
Ilustración 9 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector Limache Viejo.
Tipología Continua
Tradicional Aislada – Urbana
Fuente: Elaboración Propia.
Faseuno Consultores 12Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Ilustración 10 Imágenes Tipología Tradicional Urbana – sector San Francisco
Tipología Continua
Tipología Aislada Tipo Chalet
Fuente: Elaboración Propia.
Tipología en Pendiente
Corresponden a las edificaciones que han ocupado las laderas de los cerros existentes en la comuna,
como es el caso del sector Guillermo Ward, La Paloma, Los Maitenes y Limachito. En este sector las
construcciones se caracterizan por ser viviendas subsidiadas o de autoconstrucción, de 1 o 2 pisos de
altura que se han ido adaptando a la topografía del terreno, materialidad predominante albañilería -
Madera y cubiertas de fierro galvanizado y cumbrera paralela a la calle. En relación a su estado, se
pueden observar viviendas en estado bueno, regular y malo.
Faseuno Consultores 13Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Ilustración 11 Imágenes Tipología en Pendiente.
Sector Guillermo Ward Sector La Paloma Limachito
Fuente: Elaboración Propia.
Tipologías de urbanización
Dentro de esta categoría están aquellas urbanizaciones recientes o no recientes que han sido producto
de intervenciones de vivienda subsidiada o a través de gestores privados. Se encuentran distintos
ejemplos dependiendo de los años en los que fueron realizadas. Se caracterizan por no estar ligadas a
una trama tradicional si no que nacen producto de una dimensión predial, en muchos casos mínima, lo
que deriva en una alta densidad urbana.
Para las urbanizaciones se distinguen 4 tipos: continua, pareada, aislada y bloque.
Tipología Continua:
Bloques de 6 a 10 viviendas en uno o dos pisos altura, siendo esta última la más común, también
llamadas viviendas en batería y que se caracterizan por estar ligados a una subdivisión predial de tipo
alargada, de poco frente y con antejardín. Su material estructural es la albañilería y cubiertas de zinc o
asbesto cemento y en general se mantienen en buen estado.
En Limache se encuentran pocos ejemplos de este tipo de tipología, los que existen, se identificaron en el
sector de las villas CCU (Calles Chacabuco, Pinto); en la calle C. Caro, Julio Garrido, entre otras. A
continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.
Ilustración 12 Imágenes Tipología Continua.
Fuente: Elaboración Propia.
Tipologías Pareadas:
Son las adoptadas por diversos desarrolladores, y son comunes en algunas áreas de Las Arucarias,
Olmos, 12 de febrero, Abate Molina, entre otros.
Con una altura de 1 a 2 pisos de altura y dependiendo del estrato social al cual sea dirigido, se pueden
encontrar en predios grandes o de mínimas dimensiones. La materialidad más frecuente es la albañilería
y cubierta de asbesto cemento, zinc, teja asfáltica, tipo chena, según el grupo objetivo al cual está
destinado el producto. Debido a que son en su mayoría de reciente construcción, se aprecian en general
en buen estado de mantención.
A continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.
Faseuno Consultores 14Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Ilustración 13 Imágenes Tipología Pareada.
Camino a la Mujica Calle Reynaldo Merello Arecco Calle Caupolican
Calle 18 de septiembre Calle Pampa Germania
Fuente: Elaboración Propia.
Tipología Aislada:
Están asociadas a estratos con mejores ingresos y se desarrollan de manera individual o colectiva en
condominios. Generalmente se sitúan en algunas áreas pericéntricas del sector de San Francisco y en el
sector central de Limache Viejo, entre otros.
También se encuentran ejemplos de viviendas aisladas, en sectores de menos ingresos, generalmente
de auto construcción (Calle España, Fátima, Verdejo Sur, Calle Mariano, La Gloria), aquí la materialidad
predominante en muchos casos es la madera y la cubierta de zinc.
A continuación, se señalan imágenes de algunos ejemplos de esta tipología.
Ilustración 14 Imágenes Tipología Aislada.
Calle Manao Calle Caupolicán, San Francisco. Calle Cucao
Calle Los Olmos Calle Baquedano Calle Stgo. Bueras
Fuente: Elaboración Propia.
Faseuno Consultores 15Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Tipología Bloque:
En general corresponden a viviendas subsidiadas donde se identifica desde el bloque Corvi hasta el
bloque de escalera de tijera, este último reinterpretado en los conjuntos más recientes. Corresponden a
edificaciones de 3, 4 y 5 pisos de altura, en albañilería y cubiertas de asbesto cemento o fierro
galvanizado, que en general se mantienen en buen estado. Actualmente también es posible observar
esta tipología en proyectos de gestión privada.
Ejemplos de este tipo de tipología, se localizan en los siguientes sectores:
Ilustración 15 Imágenes Tipología Bloque.
Pasaje A - Baquedano Villa Queronque
Altos de San Francisco Calle Prat
Fuente: Elaboración Propia.
3.2.2.2 Tipologías Rurales
• Tipología Tradicional Rural:
En las áreas rurales solo es posible encontrar vivienda de desarrollo individual, dentro de esta categoría
predomina las de tipología aislada. Estas se caracterizan por ser volúmenes rectangulares sencillos, el
material puede ser, adobe o albañilería y las cubiertas generalmente son de zinc o teja de arcilla.
Los ejemplos de la tipología tradicional rural se identifican en sectores como Av Eastman, y corresponden
en general a edificaciones aisladas, emplazadas tangentes a los caminos existentes, con la cumbrera
perpendicular a la calle, de un piso de altura, y cuya materialidad está definida por una estructura de
madera, adobe como material de relleno y una cubierta tejas la que a lo largo del tiempo ha mutado a
cubierta de zinc.
Actualmente quedan pocos ejemplos de esta tipología, debido principalmente al deterioro producto de los
diferentes terremotos que han afectado al área o a la renovación de la vivienda por parte de los
propietarios.
Faseuno Consultores 16Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Ilustración 16 Imágenes Tipología Tradicional Rural.
Av. Eastman
Fuente: Elaboración Propia.
• Tipología en Parcela de Agrado:
Surge como un nuevo patrón rural, define una estructura predial de un mínimo de 5000 m², están
agrupadas en conjuntos tipo condominio o en forma individual. Las viviendas generalmente son de
grandes dimensiones, de estilos diversos y se mantienen en buen estado. Están presentes con mayor
frecuencia en los sectores de Trinidad, Hacienda Limache y El Huinganal.
Ilustración 17 Imágenes – Viviendas en Parcelas de Agrado.
Fuente: Elaboración Propia.
3.2.3 Estudio de espacios públicos del área urbana
El espacio público se basa en el reconocimiento de las sendas o conductos que utiliza el observador y
que se manifiestan como estructura vial y recorridos peatonales. En el área urbana de las localidades en
estudio, las sendas viales están conformadas por las avenidas, calles, y pasajes; y las peatonales se
manifiestan en las diferentes tipologías de áreas verdes.
3.2.3.1 Sendas Viales
A modo general la malla urbana vial de la ciudad se caracteriza por constituir una red que se ha
extendido de forma coherente por el territorio, principalmente de manera lineal en torno al Estero
Limache, presentándose discontinua en ciertos tramos producto de accidentes topográficos, la existencia
de canales, y por el mismo Estero, entre otras.
Debido a su configuración inicial de tipo damero tradicional, el sector de San Francisco exhibe una malla
vial bastante regular con ejes longitudinales principales sobre la que se superponen vías transversales
secundarias de menor trayecto pero que unen al sector de manera ordenada. A esta malla primordial se
conectan otras vías más recientes y de menor recorrido.
Faseuno Consultores 17Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Para el sector de Limache viejo se observa una trama vial con menor continuidad, de áreas más
concentradas y subdivididas, que generan diversas granulometrías. Si bien se reconocen vías principales
como Av. República y 18 de Septiembre, al interior de estos ejes estructurantes, se conforman mayor
cantidad de calles menores y pasajes, algunos sin continuidad ni conexión entre ellos.
• Avenidas
En relación a las Avenidas, la ciudad de Limache por su crecimiento de forma lineal paralelo al Estero
Limache, resulta más frecuente encontrar vialidad en el sentido longitudinal que en el transversal.
En base a la función de conectividad que cumplen dentro de cada sector se pueden destacar las
siguientes:
Avenidas Longitudinales
Sector San Francisco Sector Limache viejo
-Av. Mercedes (Palmira Romano Norte): Vía -Av. República: es el eje principal del sector,
que circula en doble sentido de poniente- concentrando gran parte del comercio y
oriente. Tiene como punto de inicio el acceso servicios. Paralelo al estero Limache, su
norte a Limache y límite urbano poniente, trayecto recorre desde 5 de Abril (Palmira
empalmando con la vía Palmira Romano Norte Romano Sur), hasta el límite urbano oriente.
de conexión hacia Limache viejo. Tiene un Presenta un largo de 1,9 km con un ancho
largo funcional de 1,6 km aproximadamente, su entre 15 a 20 m entre líneas oficiales.
ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a
20 m.
-Av. Urmeneta: Vía principal y estructurante -Av. Independencia: paralela al sur de Av.
del sector ya que conecta desde el acceso a la República, tiene su inicio en calle 5 de Abril
estación de tren hasta la calle Hernán Cortes hasta 18 de Septiembre. Presenta un largo de
que a su vez relaciona hacia el sector de 1,8 km con un ancho de 17,5 m aprox. entre
Limache viejo. Es el eje que concentra la líneas oficiales.
mayoría del comercio de la zona, tiene
circulación en doble sentido y se encuentra
completamente arbolada. Tiene un largo
funcional de 1,4 km aproximadamente, y un
ancho entre 30 a 40 m entre líneas oficiales.
-Av. Caupolicán: es la vía que, paralela a -Av. Concepción: vía emplazada hacia el sur
Mercedes y Urmeneta, cierra y limita por el sur del sector en una zona principalmente
todo el sector de San Francisco. Recorre desde residencial, conectando desde Echaurren hasta
San Martín hasta Hernán Cortés. Tiene un largo 18 de septiembre. Es un eje bastante amplio,
de 1,6 km aproximadamente, su ancho entre contando con 2 pistas por lado más una
líneas oficiales varía entre los 15 a 20 m. mediana, con un ancho de 22 a 25 m. Presenta
un largo de 1,6 km.
-Av. Eastman: Comienza desde Hernán Cortés -Av. San Alfonso: vía que bordea el límite
hacia el límite urbano sur-oriente, conectando urbano de la ciudad, conectando desde
con la zona rural oriente de la comuna. Echaurren en la entrada sur a la ciudad, hasta
Traspasa hacia la comuna de Olmué como la 18 de septiembre. Tiene una largo de largo de
ruta F-590. Tiene un largo de 4 km 1,8 km con un ancho entre 18 a 20 m entre
aproximadamente, con un ancho variable entre líneas oficiales.
15 a 20 m.
Faseuno Consultores 18Actualización Plan Regulador Comunal de Limache
Avenidas Transversales
Sector San Francisco Sector Limache viejo
-Av. Hernán Cortés (Palmira Romano -Palmira Romano Sur: Tiene como punto de
Oriente): vía que en doble sentido recorre inicio el acceso sur a Limache y límite urbano
desde Mercedes hasta el puente del estero sur-poniente, empalmando con el puente
Limache, conectando con el sector de Limache Limache de conexión hacia San Francisco.
viejo. Tiene un largo de 800 m aprox. y un Tiene un largo funcional de 2,6 km
ancho de 20 a 25 m entre líneas oficiales. aproximadamente, su ancho entre líneas
oficiales varía entre los 15 a 20 m.
-Colón: vía que recorre desde límite urbano -18 de Septiembre: vía que recorre desde San
norte, específicamente desde el camino Alfonso hasta el puente Chaparro, límite nor-
formado por el paso del canal Waddington oriente comunal, transformándose a
hasta la calle Carelmapu cruzando el Estero continuación en el camino a Cuesta La
Limache (baden). Tiene un largo de 1,5 km y un Dormida. Tiene un recorrido de 1,9 km y un
ancho de 15 a 20 m entre líneas oficiales. ancho de 18 a 20 m entre líneas oficiales.
• Calles
Dentro de la red de calles podemos destacar las siguientes:
Sector San Francisco Sector Limache viejo
-Arturo Prat: vía que recorre desde Mercedes -Echaurren: Vía de acceso al centro de
hasta el borde del estero Limache. Es la vía en Limache viejo desde el sur, recorre desde
sentido norte-sur que conecta con la estación Palmira Romano Sur hasta la vía Costanera,
de trenes y la que limita hacia el norte la trama logrando un largo funcional de 1,7 km y un
regular del sector. Tiene un largo de 1 km y un ancho que varía entre los 15m y 17m.
ancho de 15 a 20 m entre líneas oficiales.
Funciona como un acceso importante de la
ciudad desde el norte.
- Caupolicán: Vía que recorre paralela a -Andrés Bello: es la única vía transversal que
Urmeneta desde San Martín hasta Palmira transita de forma continua en el sector,
Romano Oriente, tiene un largo funcional de 1,7 partiendo desde el límite urbano sur de la
km aprox. y un ancho de 15m entre líneas ciudad hasta el estero Limache. Tiene un largo
oficiales. Se identifica como una buena funcional de 2,5 km aproximadamente, su
alternativa vial para conectar ambos centros ancho entre líneas oficiales varía entre los 15 a
urbanos evitando Urmeneta. 20 m. Parte de su tramo entre Concepción y
San Alfonso se encuentra aún sin pavimentar.
-Condell: Vía localizada al norte de Urmeneta, -12 de Febrero: Vía que recorre en sentido
recorre desde Arturo Prat hasta A. Eastman, norte-sur desde Av. Concepción hasta la A.
con la cual logra una continuidad hasta la República pudiendo continuar por calle Olmos
comuna de Olmué. Hasta Palmira Romano hasta la vía Costanera, logrando de esta
Oriente tiene un largo funcional de 1,4 km y un manera un largo funcional de 1,8 km, con una
ancho de aprox. 15m y 19 en algunos tramos. sección que varía entre los 16m y 17 m.
• Pasajes
Respecto a los pasajes, estos son un patrón reconocible en los tejidos residenciales de urbanización, los
que en general se conectan a una vía interna de mayor jerarquía del conjunto que permite su conexión
con la trama urbana de la ciudad, se presentan continuos o sin salida y con anchos desde 6 hasta 8
metros.
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