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ESTRATEGO INTELIGENCIA INMOBILIARIA Noviembre 2017
Volumen 3
Del sector inmobiliario a la
economía de Colombia
Introduccion
El comportamiento económico en Colombia durante el primer semestre de 2017
no fue el deseado, más sin embargo para el segundo semestre el panorama se
torna más favorable. La disminución en las tasas de interés y los subsidios que
sigue entregando el gobierno son factores que van a impulsar la compra de vi-
vienda a través del crédito; del mismo modo encontramos una inflación con
niveles inferiores a los del año pasado y con tendencias similares, por lo que
puede estabilizarse y ser más controlable. El precio del suelo es otro factor cla-
ve, ya que aunque sigue creciendo, no lo está haciendo a ritmos como los de
años anteriores, sino más conservadores. El segundo semestre del 2017 ha traí-
do mejores expectativas para los Colombianos, aparte de los hechos anterior-
mente mencionados, también hay que recalcar los alivios psicológicos, que han
generado que los consumidores estén más optimistas y estén volviendo a cen- Puntos de interes especial
tros comerciales poco a poco; factores como la visita del Papa, y la clasificación
Cómo van las tiendas Soft
al mundial de la selección Colombia, han generado repunte en la economía, y Discounter en Colombia.
por supuesto se espera que el 2018 genere ventas aún mayores e incremente el
Cuáles Centros comerciales
índice de confianza al consumidor. abrieron en 2017.
Ahora bien hablando de Centros comerciales, el 2016 cerró con la apertura de Cuáles Centros comerciales
abrirán el próximo año.
importantes centros comerciales como, Plaza Central, en el suroccidente de
Bogotá, con un área comercial de 75.000 m2 y 340 locales. Parque La Colina, Negocios casos de éxito
con 64.000 m2 de área comercial y 250 locales. Unicentro Valledupar, Viva La
Ceja en Antioquia, Antares en la zona de Soacha, Santa Lucía Plaza en Neiva y
Viva Barranquilla. También abrieron Peñalisa Mall, en Ricaurte cerca a Girardot,
al tiempo que fue inaugurado La Estación en Cali.
La industria de centros comerciales apuesta por la apertura de 22 complejos
este año, de cumplirse la meta, el sector podrá agregar 565.108 m2 en 16 ciuda-
des del país. Esta área se sumará a los 4,9 millones de m2 comerciales que ope-
ran actualmente en 214 complejos. Bogotá será la capital con mayores proyec-
tos comerciales a inaugurarse en el 2017.
EL EFECTO DE LAS TIENDAS SOFT DISCOUNTER
(ARA, D1, JUSTO&BUENO)
Los competidores en Colombia que han traído el modelo y $8 billones”, advierten en la consultora Objetivo.
de SOFT DISCOUNT, como es el caso de ARA, D1 y
Según el gerente de Fundes, José Cano, “Las tiendas de
Justo&Bueno, están cambiando el panorama de la ca-
barrio (donde se vende 60% de la comida, 80% de las
dena de comercio en el país.
gaseosas y 95% de las cervezas consumidas en el país),
Es conocido el impacto que ha tenido en el país estas conocidas como canal tradicional, siguen siendo la princi-
tiendas, ya que sus precios generan la acogida de toda la pal vitrina para los productos de consumo masivo, y las
comunidad. Han afectado inicialmente a supermercados empresas de este sector están entendiendo que allí se
y cada vez más a minimercados independientes, que no deben fortalecer”, explica y pone el ejemplo de Corbeta,
cuentan con el músculo financiero ni gerencial de las que es una comercializadora de productos de consumo
cadenas. masivo que surte tiendas en el país y que forma parte del
mismo grupo de Alkosto. Para mejorar las condiciones de
Otras afectadas han sido las empresas de consumo ma-
los tenderos, creó la red de autoservicios Red Contigo, a
sivo, “pues sus marcas no son las protagonistas de los
la cual está uniendo varios minimercados independientes
$3,5 billones que hoy facturan los Soft discount, cifra que
para darles identidad de marca y estandarizar un modelo
subirá con los planes de apertura de nuevos puntos de
de negocio. Ya tiene 100 afiliados. Solo en Bogotá se
Ara, D1 y Justo &Bueno. Este canal podría duplicarse en
estiman que hay unos 8.000 minimercados independien-
los próximos 2 años, golpeando la participación de mer-
tes, que no tienen marcas propias y, por ende, están
cado de las marcas tradicionales, al no estar presentes en
entre los afectados por los Soft discount.
un canal que en ese momento venderá entre $7 billones
“48% de los colombianos ha comprado este año en una tienda de bajo costo”.
DPrimera Price Club
Esta tienda viene a dar la pelea con
D1, Justo&Bueno, ARA
ARA, D1 y justo&Bueno; se trata de Las tiendas D1 en poco tiempo, han abierto 680 puntos de venta en 9 departamentos
un almacén que cuya oferta se con- del país y el año pasado facturaron $2,14 billones, 83 % más que en el 2015. Ara factu-
centra en productos de la canasta ró $831.540 millones en 2016 con un crecimiento de 111 % frente al 2015, de acuerdo
familiar de marcas comerciales reco- con cifras de la Superintendencia de Sociedades. El número de tiendas de esta compa-
nocidas y cuya promesa es ofrecer ñía se acerca a las 300 y tienen presencia en 19 municipios. Por su parte Justo &
precios bajos y ahorros que se hacen Bueno, opera en Bogotá y Bucaramanga, y facturó $229.000 millones. Según Kantar
efectivos a través de una tarjeta de worldpanel las compras en las tres cadenas que le apuesta al bajo costo (D1, Ara y
afiliación. El comercio que será pro-
Justo & Bueno) representaban en 2015 el 5% del gasto de las familias y a la fecha al-
canza el 12% de este gasto. El 48% de los colombianos compró algún producto este
piedad de Publimarket Andina, pla-
año en D1, cuando el año pasado el porcentaje era del 39% y en 2015 del 21%. De
nea invertir cerca de 25 millones de
igual forma, el 13 % de los hogares ha comprado en ARA este año y el 17% en Justo &
dólares en su expansión en el
Bueno. Los productos que más compran los colombianos en las tiendas de descuento
país, según le contó José Vicente
son: alimentos, implementos de aseo y detergentes. Por ejemplo, en D1 lo que más se
Montoya, a la publicación económi-
vende son: detergentes, blanqueadores, limpiadores, leche y lavaplatos; en Ara son:
ca, que también afirmó que se abri- arroz, leche, aceite, detergente y papel higiénico, y en Justo & Bueno, papel higiénico,
rán 50 almacenes en Bogotá y otros leche, arroz, detergente y cárnicos. Raddar estima que, en volúmenes en el 2016, solo
54 en otras ciudades como Bucara- D1 vendió más que almacenes Éxito, en algunos productos comparables.
manga, Tunja, Villavicencio, Ibagué y
Neiva, lo que se desarrollará en un
año y medio.
2
Viva Malls
Dos importantes centros comerciales
más se construirán en Colombia bajo
la mara Viva Malls, filial del Grupo
Éxito: el primero quedará en Enviga-
do, uno de los más grandes de Mede-
llín, y el de Tunja el más grande de
Boyacá.
La valoración de Viva Malls fue cerca-
na a los $1.6 billones. En el acuerdo
también se establece que Grupo
Éxito será el prestador de servicios de
gestión, desarrollo, comercialización
y administración inmobiliaria a Viva
Precios de la canasta familiar en los Soft Discounter Malls. Viva Malls inició operaciones
con un portafolio de 14 activos (12 en
operación y dos más en desarrollo),
que representarán un total de cerca
de 434.000 m2 de área comercial
Tostao, Un modelo de exito arrendable hacia 2018. El Viva Mall
de Envigado será uno de los más
La compañía Panameña, vende café colombiano y el pan (siempre caliente es precocido) llega de
grandes del país, con más de 137.000
España y Alemania, abren 4 locales por semana. Un café vale casi la tercera parte de los competi-
m2 de área comercial arrendable
dores como Juan Valdez, Starbucks y Oma. Tostao comenzó en diciembre de 2015 y ya cuenta con
(incluye la operación actual), 280
más de 221 puntos entre Bogotá y Medellín, aspira alcanzar 242 en 2017 y 700 locales para 2020.
locales comerciales y área de ofici-
El modelo exitoso se basa en 4 pilares, 1. Se trata de socializar el café y el pan, 2. Muy buena nas. Su apertura se estima para 2018.
calidad, con bajos precios. 3. Poder encontrar un Tostao donde sea (sin estratos). 4. Tener una Por su parte Viva Tunja cuenta con
cultura organizacional circular sin jerarquías. más de 35.000 m2 de área comercial
El precio de un tinto de 11 onzas cuesta $ 1.100, la competencia lo vende en $ 4.500 y todas las arrendable y 140 locales comerciales,
tiendas son uniformes, tienen los mismos precios y la calidad los productos. Solo el 5% de los loca- será el más grande de esa ciudad. La
les tienen sillas y mesas, ninguna cuenta con servicio Wifi. Solo se reciben pagos en efectivo (a fin apertura está programada también
de año se habilitarán pagos por datafono), no hay servicio a la mesa, no hay platos, ni cubiertos, y para 2018.
el producto se entrega en una bolsa de papel.
El tamaño de las tiendas varía dependiendo de la zona, pero el modelo estándar se desarrolla en
locales de 50 m2, con una estructura administrativa simple de auto funcionamiento; no hay super-
visores, ni jefes de punto, no hay estrategias de mercadeo, ni inversión en publicidad (le apuestan
al voz a voz). Todos los locales son en arriendo y situados estratégicamente, algunos son vecinos de
la tienda Justo & Bueno porque su dueño, el alemán Michel Olmi es también socio de la cadena de
cafés Tostao.
Igual que las tiendas Justo & Bueno, D1 y Ara, gracias a los precios han podido ampliar la base de
consumidores.
3
MallPlaza en Colombia
Multiplaza la Felicidad
Este centro comercial abrió el 15 de junio de
Mallplaza espera aumentar sus ingre-
2017, está ubicado en la Avenida Boyacá con
sos en Colombia un 10% respecto al Calle 13, tiene 162 mil m2 de área, de los
2016, cuya facturación fue de cuales 65 mil m2 son de GLA. Cuenta con más
US$150.000 millones. de 200 marcas, entre las que se encuentra,
Falabella, H&M , Éxito, Cinemark y Zara. El
Esta cadena de centros comerciales, centro comercial cuenta con una disponibili-
planea seguir expandiéndose en dad de parqueaderos para 2.600 para vehícu-
Colombia, proyecta abrir 5 malls (uno los y 1.000 para bicicletas.
por cada año) hasta el 2022. A la construcción del centro comercial Multi-
plaza La Felicidad se sumó la experiencia de
La firma propiedad del holding Fala- varias compañías, como Grupo Roble, Con-
bella, prevé terminar este año con la concreto, y también la participación de Inver-
construcción de su segundo centro siones Inmobiliarias Vendôme.
comercial en la ciudad de Manizales,
Ventura Terreros
cuya apertura se daría en agosto
del 2018.
Para el 2019 la empresa proyecta
abrir su tercer mall en la ciudad de El proyecto que ejecuta la firma constructo-
ra Ospinas & Cía con una inversión de 300.000
Barraquilla. Este contaría en su inte-
millones de pesos, abrirá en noviembre de 2017,
rior con la Tienda por departamentos ubicado en el Cruce de la Autopista Sur con Avenida
Falabella, la tienda de mejoramiento Terrero. Contará con un área construida de 103.320
del hogar Homecenter y la cadena de m2, y con un GLA de 49.000 m2; 250 locales, 1.100
cines Cinépolis. Su inversión sería de parqueaderos, tienda por departamentos, un super-
mercado SAO, plazoleta de restaurantes con vista
US$110 millones.
panorámica, Juegos infantiles Playland y salas de
De otro lado, recientemente la firma cine Cinecolombia.
anunció que invertirá cerca de Como aporte a la generación de empleo, se espera
US$500 millones para la construcción que este nuevo desarrollo comercial genere en su
de tres recintos comerciales más fase de obra cerca de 800 empleos directos y 300
indirectos, y una vez abra sus puertas, se espera
ubicados en Bogotá, Medellín y Cali.
que aporte 500 puestos directos.
Actualmente, la empresa posee 20
centros comerciales repartidos en
Usaquen Plaza
Chile (16), Perú (3) y Colombia (1).
Con todos estos establecimientos,
suman un total de 1.5 millones de
metros cuadrados de área arrenda- Usaquén Plaza un novedoso Desarrollo Inmobiliario que abre sus puertas en el 2017 ofreciendo
los mejores espacios de comercio, comida y negocios en la zona de Usaquén, destino por exce-
ble.
lencia de turismo y gastronomía en Bogotá, complementando una de las zonas más tradicionales
y representativas de la ciudad. Este proyecto satisfacerá las necesidades de turistas y residentes
con 37 locales comerciales y articulará el flujo vehicular de la carrera 7 con la escala peatonal de
la zona a través del Centro Comercial.
Centro Comercial
5.000 M2 de GLA para locales con marca premium y restaurantes de primera categoría, Plazoleta
central y de eventos. 440 parqueaderos para el centro empresarial y comercial.
Centro Empresarial
2.000 m2 de área útil (construida) por piso, geometría de planta que optimiza la utilización del
espacio, iluminación natural, amplio parqueadero para visitantes. Cafetería para empelados.
Salones comunales en cubierta.
4
Gran Plaza Bosa
El sábado 30 de septiembre abrió sus puertas el centro comercial Gran Plaza Bosa, un proyecto
desarrollado por el Fondo de Capital Privado Pactia Inmobiliario que recibió una inversión de
$130.000 millones y cuenta con 20.628 m2 de GLA.
El lugar tiene 206 locales comerciales, 510 parqueaderos, un supermercado Olímpica, un parque
infantil de la cadena Happy City, Casino Ventura, cinco salas de Cinemark, una tienda Surtitodo y una
sede del gimnasio Bodytech.
Este es el séptimo centro comercial que desarrolla la empresa con la marca Gran Plaza, y es el nú-
mero 14 que tiene la compañía en el país. Con esto, el fondo tiene presencia en seis ciudades, cuen-
ta con más de 2.700 locales comerciales y cerca de 400.000 m2.
Unicentro Neiva
Este centro comercial se inauguró el 14 de febrero de 2017, se ubica en la Carrera 15 , con calle 26
sur. Tiene 77.000 m2 de área cosntruida y 35.457 m2 de GLA. Su espacio consta de 191 locales, 1600
parqueaderos, Éxito, Cinemark, City Park, Constructor y Recrearte.
Según Camacol Antioquia, en Medellín, el Área Metropolitana y el Oriente Cercano la actividad
edificadora en centros comerciales asciende a 357.897 m2. Se han ejecutado 134 desarrollos
inmobiliarios en los últimos cinco años. De ese total, 49,9 % se concentró en Medellín.
Nuestro Montería
El 28 de Julio de 2017 se sumo a la familia de calidad. Nuestro ya cuenta con tres centros
los centros comerciales NUESTRO, la ciudad comerciales: Nuestro Urabá, en Apartadó;
de Montería, con una inversión que supera los Nuestro Atlántico en Soledad, y Nuestro Mon-
120 mil millones de pesos, 38.000m2 de área tería. Actualmente se están promoviendo
construida, 22.000 m2 de GLA, 155 locales y otros tres: Nuestro Cartago, Nues-
530 parqueaderos. Ubicado en la transversal tro Jamundí y Nuestro Bogotá.
29 # 29-69, cerca de la glorieta de las Vacas,
en la salida a Planeta Rica.
La construcción del lugar generó 2.000 em-
pleos y la fase de operación 800 empleos de
Nuestro Atlantico
En mayo de 2017 abrió Nuestro Atlántico, Durante la construcción se generaron 900
ubicado al sur del Municipio de Soledad, con empleos permanentes, el lote consta de
una inversión de $91.000 millones de pesos, 33.000 m2, todos los restaurantes fueron
19.322 m2 de GLA y 130 locales comerciales. comercializados, los locales se arriendan o
venden con una cláusula de permanencia que
Entre las marcas que se destacan están: Me-
oscila entre 8 y 10 años, dependiendo del
gatiendas, Herpo, Creditítulos, salas de cine
tamaño del local.
Royal Films, Zero Gravity, parque Happy City
con 1000 m2, gimnasio Athletic Fitness, Ca-
sino Ventura, canchas de futbol La Jaula entre
otras.
5
El cine en Colombia
Claro estreno “Plaza Claro”
En septiembre se estrenó, Plaza Claro, un
Colombia paso de tener 200 pantallas
complejo inmobiliario de 35.000 m2 de locales
en el 2003, a más de 1.000 en el comerciales y 80.000 m2 de oficinas, dividido
2017. De estas salas el 54% están en 4 torres de 10 pisos y 4 niveles de parquea-
concentradas en Bogotá; en el 2016 deros. El recinto, además de albergar a 3.300
colaboradores de Claro, contará
se registraron 61.4 millones de asis-
con restaurantes, tiendas de moda, locales
tencias a cine.
comerciales, servicios financieros, droguería,
Hay una gran oportunidad y es llevar cine, supermercado y gimnasio. La inversión
fue cerca de US$150 millones. Entre las cuali-
las salas de cine a Municipios media-
dades del complejo, sobresalen un sistema de
nos y pequeños, ya que mediante reciclaje de aguas lluvia, barrera contra ruido,
planes en los que han reproducido iluminación led, vidrios filtro UV 34%, automa-
filmes específicos han podido moni- tización a través de Building Management
torear que 7 de cada 10 habitantes System BMS, infraestructura de redes con das, moderno control de acceso, control de
tecnología de punta y espacios de oficinas A+. sistema eléctrico y detección de fugas.
acuden y tienen interés por ir a cine.
Además, cuenta con fibra óptica, ascensor VIP
Cine Colombia revelo que el costo de con llamada anticipada, escaleras presuriza-
una sala de cine es de 1 millón de
dólares y teniendo en cuenta que por Pradera Sur - Centro Comercial
lo general son en promedio 5 salas,
además de la competencia; no es tan
fácil poder generar este tipo de Pradera Sur Centro Comercial, es un proyecto ubi-
inversiones (todo depende de la
cado en San Antonio de Prado de la ciudad de Me-
dellín. Este Proyecto lo construye Coninsa Ramón H.
población), especialmente en los
Con 14.400 m2 de GLA, 130 locales comerciales,
municipios pequeños. plazoleta de comidas, restaurantes, supermercado,
salas de cine, juegos infantiles, canchas sintéticas y
Dinamica Hotelera gimnasio.
Proyectos Hoteleros 2017 - 2019
Departamento # Hoteles # Habitaciones
Antioquia-Choco 22 3.322
Bogotá 18 2.735
Cartagena 16 2.846
Atlántico 6 1.004
Magdalena 4 451
Paseo Villa del río
Valle del Cauca 4 171
Santander 3 404
Boyacá 2 204
Caldas 2 220
Casanare 1 128 Sobre la Autopista Sur a la entrada de Villa del
Meta 1 70
rio se encuentra ubicado el centro comercial
Norte de Santander 1 105
Tolima 1 126 Paseo villa del río, con 72.000 m2 de GLA,
Total 81 11.786 177.00 m2 de área total y 350 locales. El com-
plejo comercial, busca ser el primero en el
país en privilegiar la experiencia de compras y
de diversión más que el comercio mismo. El
Cerca de una decena de hoteles serán
centro comercial contará con salas de cine
inaugurados en el último trimestre del
año; las cadenas que vienen con más Royal Films, Makro, DiverPet, Star Park,
fuerza a abrir hoteles son: Hilton Ma- Bodytech, Locatel y Pepe Ganga. Su apertura
rriot, Hyatt, Best western y GHL. se espera para finales de 2018.
6
Así fueron las visitas a centros
Comerciales en 2016
Colombia cerró 2016 con 214 centros comerciales, con
aperturas como la de Plaza Central y Parque La Colina en
Bogotá; Viva en Barranquilla; y Unicentro en Valledupar. Las
visitas a centros comerciales se reportaron así: al mes Uni-
centro (Bogotá) recibe en promedio 2,35 millones de perso-
nas, en Santafé (Bogotá) llegan 2 millones y Gran Estación
con 1.9 millones de visitantes.
Camacol recientemente presento un estudio de Percepción
de los centros comerciales, la encuesta fue realizada a 1.124
personas en Bogotá en el 2016. se analizaron aspectos
como el posicionamiento, entretenimiento, limpieza, servi-
cio al cliente, entre otros y los resultados mostraron que:
Santafé ocupó el primer puesto con un 12%; Andino, con
11%; Unicentro, con 10%; Titán Plaza y Plaza de las Améri-
cas, con 9% y 7% respectivamente. Por otro lado, Avenida
Chile, Parque la Colina, El Retiro y Centro Suba únicamente
lograron el 1%.
“Centros comerciales no dan imagen de saturación, sino de oportunidad”.
Cosechas
La marca de jugos espera cerrar el año con La franquicia de esta marca cuesta entre 70
640 puntos y continuar con la ampliación de y 85 millones de pesos.
su portafolio, Cosechas vende al año aproxi-
Cosechas tiene presencia en gran parte del
madamente 21,6 millones de batidos en el
territorio nacional, las ciudades principales
país.
con un mayor número de tiendas, es así
Su productos son: batidos, granizados, como en Bogotá, Medellín, Cali y Barranqui-
barras de cereal, jugos naturales, lla se concentra el 70% de la operación del
smoothies, galletas, Cosechas Junior, grano- negocio.
las y frutos secos.
Smart Fit
Con una alianza entre Mas Fit y el Grupo Bio Precios son: $49,900 para el plan Smart, que
Ritmo, la cadena Smart Fit llegó a Colombia es una membresía mensual y de $69.000 para
para revolucionar el mercado fitness, con un la membresía Black, que tiene una cláusula de
servicio de calidad a menor costo que ya un año pero ofrece el derecho a entrenar en
conquistó a 65.000 usuarios. La compañía cualquier sede en Latinoamérica y llevar a un
tiene presencia en seis países de la región 410 acompañante cinco veces al mes.
gimnasios y 1,4 millones de usuarios, en Co-
La inversión de esta empresa está por encima
lombia espera cerrar con 100 mil usuarios al
de US$130 millones
finalizar el año.
Actualmente cuentan con 25 gimnasios. Los
7
DE MODA PRIME OUTLET
Mix de Noticias
Arquitectura & Concreto, está constru-
yendo el Primer Outlet Premium de
Jardín Plaza Cúcuta abrirá en noviembre de 2018; con una inversión de 185 mil millones de
2
pesos, y con 43.000 m2 de superficie bruta alquilable y 180 locales, espera beneficiar a los
Colombia, en un terreno de 10.000 m , cucuteños y venezolanos, contará con Olímpica como ancla y salas de cine Royal films.
3 plantas de las cuales 2 son comercia-
les, con las principales marcas de moda,
Alsea abrirá 34 locales de sus marcas a 2018; la composición será así: 15 Starbucks, 13 Do-
mino’s, 1 Burger King y 5 Archies.
calzado y complementos, nacionales y
extranjeras, en formato Prime Outlet , Makro abrirá tiendas en Bogotá, Cajicá y Bucaramanga antes de fin de año. La cadena holan-
se estima que abra sus puertas en 2019. desa concentra su estrategia en ampliar su red a nivel nacional y a fortalecer sus marcas
propias.
La inversión se estima en 125 mil millo-
nes de pesos. Estará ubicado en el Sabana Plaza se convirtió en el primer centro comercial de fabricantes de calzado. Este pro-
sector aledaño al aeropuerto Enrique yecto inició hace tres meses y ya cuenta con 200 fabricantes de calzado, aunque la meta es
llegar a 350. Esta ubicado en el centro de Bogotá, este proyecto busca que los zapateros del
Olaya Herrera y la Terminal de Trans- barrio Restrepo y de ciudades como Bucaramanga y Cúcuta, puedan tener su primer punto
portes, que ya está consolidado como de venta directa.
un distrito outlet, en medio del barrio El
Centro Comercial Único abrirá nuevas sedes en tres ciudades, Bogotá, Bucaramanga y Mede-
Poblado y Laureles, donde está la pobla- llín, la cadena de ‘outlets’ espera ampliar los 110.000 m2 de área comercial que tiene actual-
ción con mayores ingresos de la capital mente. Lanzarán también canal de ‘e-commerce’.
antioqueña.
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