Medianas superficies en España - Savills
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Retail España – Abril 2021
S P OT L I G H T
Medianas superficies
Savills Research
en EspañaSpotlight Mercado de medianas España Abril 2021
Ante el nuevo escenario económico y social, el
formato de parque comercial desempeñará un papel
fundamental, tanto en la recuperación del consumo,
como en el crecimiento del sector retail en España
Coyuntura económica
La economía de España cierra
2020 una caida del 11% y una
Medianas España
tasa de paro del 16,1%. El La crisis del COVID-19 ha fortalecido al sector de parques
efecto de la tercera ola de comerciales que continúa en el foco del inversor
contagios impactaría en los
datos de 1T 21, si bien el inicio
La búsqueda del valor añadido a través del medianas superficies donde a las marcas habituales
del proceso de vacunación
ocio (Bauhaus, Jysk, Muebles boom, Verdecora) se suma
debería aliviar El sector de parques comerciales en España está en un parque de ocio Sould Park, un área de escalada
progresivamente la huella de proceso de transformación. Siguiendo la estela de los climbat y restaurantes.
la covid en el sistema. modelos europeos, están apareciendo conceptos que
han dado un paso más, configurándose como centros Pero no todo será retail: mixed used
Los datos más recientes comerciales abiertos donde conviven medianas El grado de madurez del sector de centros
confirman un inicio de 2021 superficies, locales comerciales, restaurantes y otros comerciales en España ha llevado al desarrollo de
que mantiene, por el elementos asociados al ocio y el tiempo libre. nuevos parques comerciales o al reposicionamiento
momento, la tendencia de Promotores y marcas están introduciendo nuevos de los actuales mediante la inclusión de formatos
finales de 2020. conceptos y servicios que generan una nueva mixed uses.
conexión con el consumidor e incrementan las Sedes de organismos públicos, salas de
En enero, la afiliación a la afluencias y la estancia media. conferencias, museos, clínicas o incluso co-
seguridad social creció entre A nivel europeo uno de los mejores ejemplos es workings, serán algunas actividades que podrán
30 y 40 mil empleos, en el recientemente inaugurado parque comercial y de beneficiarse de la buena ubicación y accesibilidad
términos desestacionalizados, ocio Steel en Saint-Etienne (Francia) que cuenta con de los parques comerciales, dando solución a la
pero hay que tener en cuenta 70.000 m² de zonas comerciales, sala de baile, un desocupación crónica de algunos activos, creando
que los trabajadores cubiertos museo, exposiciones y una zona verde de recreo de importantes sinergias entre todos y maximizando la
por un ERTE y los autónomos 35.000 m². rentabilidad del activo.
En España los principales nuevos desarrollos de Desde la perspectiva del consumidor, estos nuevos
con prestación aumentaron
parques comerciales son modelos híbridos donde usos resultan muy atractivos dado que centralizan en
en 70.130 respecto al mes
no sólo existen medianas superficies, sino locales de un mismo espacio servicios públicos, oficinas, última
anterior. La recuperación del
menores dimensiones, ocio y otros locales con usos milla, comercio y restauración, para satisfacer sus
mercado laboral se prevé
alternativos. necesidades tanto personales como profesionales.
mucho más lenta y pasarán Un ejemplo es Way Dos Hermanas, el primer Los ayuntamientos tendrán que ser conscientes
varios años hasta que se parque comercial de Kronos Properties en España de la necesidad de este tipo de actuaciones, de cara
alcance el nivel de desempleo y que reformula el concepto original de parque a adaptar las ciudades al nuevo estilo de vida de sus
del periodo precovid. comercial, incorporando en sus cerca de 48.600 m² residentes, desarrollando la idea de “ciudad” en los
de SBA, medianas, galería comercial con ocio, cines, barrios periféricos.
En resumen, 2021 arranca con restaurantes y dos supermercados entre otros locales. Como ejemplos en España destacan el proyecto de
datos mixtos: la economía Por su parte City Grove también inauguró Ten Brinke en Mirasierra en Madrid (11.620 m²) que
aguanta a pesar de la tercera parcialmente Bahía Real, un parque comercial de además de responder a la demanda comercial y de
ola de la COVID-19 pero sin el 19.000 m² de SBA localizado en Maliaño (Santander) restauración de la zona, incorporará también oficinas
dinamismo y la intensidad detrás del actual centro comercial Valle Real, con y una clínica médica.
suficientes como para seguir medianas superficies, así como un complejo de cines y En 2021 Inverlin, inaugurará en Madrid, Plaza
cerrando la brecha un área de restauración y ocio. Coslada, un parque de 22.300 m² que además de
abierta por la pandemia en el El proyecto Torre Village promovido por Iberebro medianas, cines y restauración, incorpora una clínica
primer semestre de 2020. en Zaragoza no solamente incorpora un factory outlet mdica de más de 5.000 m².
con 60 firmas, sino también un área de
2021 será un año de
recuperación, en el que la
Tabla 1: Parques comerciales previstos para 2021*
economía española irá de
menos a más, siempre y Localización Nombre SBA (m²) Promotor
cuando continúen los
Coslada Plaza Coslada 22.300 Inverlin
estímulos fiscales y
monetarios y que el número Orense Way San Cibrao 18.040 Kronos Properties
de vacunados siga creciendo
Vilagarcía de Arousa P.C. Polígono O vao 16.500 Inmob. Ponteno (G. Nogar)
a buen ritmo. Pese a ello, la
recuperación no será Adeje P.C. Barranco Las Torres Fase I 15.500 Leroy Merlin y Tropicana Atlántico
completa este año,
estimándose para 2021 un Córdoba Los Patios de Azahara 10.308 Mitiska
crecimiento del PIB entorno al TOTAL 5 82.648
5,5%.
Fuente : Savills Aguirre Newman /
* La crisis sanitaria puede provocar el retraso en la apertura de alguno de los parques comerciales previstos para este año.
savills-aguirrenewman.com/research 2Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
El ocio, la restauración y el entretenimiento son
los principales drivers del cambio conceptual del
mercado de parques comerciales
E.commerce 5,3 millones de metros cuatros. Las Torres. El proyecto prevé un local Leroy Merlin (que se
El volumen de transacciones electrónicas en Esa dotación supone una densidad de suma a las 4 que la compañía ya dispone en Canarias) con una
España durante 2019 creció un 24%, parques comerciales de 58 m² por cada 1.000 superficie de 11.811 m² y un hipermercado, de casi 10.000 m²
acumulando el sexto año consecutivo de habitantes, cifra inferior a la que registran entre otros. Durante este año, está prevista la inauguración de
crecimiento de dos dígitos. economías como las de Alemania (95 m²) o 15.500 m² correspondiente a la primera fase del desarrollo.
Las actividades que son exclusivamente retail Reino unido (149 m²). Este factor demuestra Por su parte Mitiska REIM prevé inaugurar este año Los
representan un 36% del volumen total; que el mercado de medianas en España aún se Patios de Azahara (9.800 m²) en Córdoba, un pequeño parque
Considerando únicamente las actividades encuentra en fase de crecimiento. comercial en la carretera de Palma con 11 unidades donde
“ancla” en un parque comercial: La oferta se concentra en las provincias destacan MediaMarkt, Jysk, Max Colchón, Oteros y Kiwoko
Alimentación, hogar, electro, deportes y de Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza y que se sumarán a los ya presentes Leroy Merlin y McDonald´s.
juguetes, la cifra de facturación online en Murcia que agrupan el 51% de la dotación De cara a los próximos años, Pelayo Capital, el fondo
2019 asciende a 3.326 millones de Euros, lo total, existiendo hasta 22 provincias que no de inversión con sede en A Coruña está llevando a cabo la
que supone el 12% del total y un incremento cuentan con un parque comercial de único transformación completa de un centro comercial. El antiguo
del 17%, siete puntos porcentuales por debajo propietario. centro comercial Dolce Vita Coruña, pasará a ser Breogán
del incremento observado en el conjunto de El tamaño medio en España es de 25.930 m², Park, un parque de última generación de 50.500 m². El
transacciones. apreciándose un descenso del mismo a lo complejo, que pretende estar inaugurado en los primeros
Pero durante el primer semestre del largo del tiempo como medida de adaptación meses de 2022 incluirá 30 medinas superficies, restaurantes,
2020 hemos observado el impacto que la a los huecos de mercado existentes y a la gimnasio o coworking con una arboleda central con entradas
pandemia ha ejercido sobre los hábitos de tendencia de desarrollar formatos urbanos directas a los locales.
compra, con un incremento en el volumen más ajustados a áreas de influencia más Por su parte Eurofund Investment y Frey Invest se
de transacciones acumuladas de tan solo un pequeñas. encuentran en fase de desarrollo de Go Lleida, un nuevo
6%, inferior al 25% registrado en el primer parque comercial que podría ver la luz en 2022 situado
semestre del año 2019. Esta reducción se Proyectos futuros en la zona de Torre Salses, una de las principales áreas de
debe principalmente a la retracción del El sector de parques comerciales ya supone crecimiento residencial de Lleida, y que agrupa medianas
consumo y a la limitación en la movilidad una gran parte de los desarrollos comerciales superficies comerciales, ocio y restauración, terrazas, moda y
de los individuos que ha provocado que en España. En 2020 un 63% de la superficie hogar. Dispondrá de 56.000 m² de SBA y más de 2.400 plazas
determinadas categorías, como son las total inaugurada en España correspondía a de parking.
agencias de viajes o la contratación de vuelos este formato. De cara a 2021, seis de los 12 Además, la promotora Kronos también inugurará en
registren caidas históricas. proyectos previstos son parques.
No obstante, considerando las actividades El protagonismo ganado durante la
Gráfico 1: Localización de los parques de
habituales en un parque comercial crisis sanitaria ha reforzado la imagen de medianas en España
(alimentación, electrónica y equipos un formato con recorrido y gran capacidad
informáticos para el hogar, mobiliario de de adaptación a situaciones económicas SBA Nº de parques
oficina y para casa, juguetes y deportes dentro adversas. La mayor facilidad para garantizar 800. 000
30
35
y fuera de casa) el resultado es un incremento el distanciamiento, sus ubicaciones a las 700. 000
17 21
30
600. 000
del 81% durante el primer semestre del año, afueras de las ciudades con amplias zonas de 500. 000
25
20
destacando entre ellas la actividad de hogar parking y fácil acceso a través del vehículo 400. 000
15
que crece hasta un 86%. privado son algunas de las razones. 300. 000
4 8
10
200. 000 5 7
Este resultado es lógico teniendo en Además de Plaza Coslada (22.300 m²) y 100. 000
1 4 4 5
1 1
5
cuenta las restricciones al movimiento de el parque comercial Mirasierra (9.800 m²) - -
Madrid
Galicia
Asturias
Aragón
C. Valenciana
Andalucía
P. Vasco
Cataluña
Navarra
Castilla y León
Castilla-Mancha
Murcia
Extremadura
los primeros meses del año, y se espera que a mencionados anteriormente, está prevista la
partir del segundo semestre los porcentajes inauguración de Way San Cibrao (18.040 m²)
de crecimiento sean menores, aunque en Orense, el segundo proyecto de Kronos en
probablemente superiores a los de años España y el primer parque comercial en una
anteriores, por el incremento del número ciudad con una importante masa poblacional Fuente Savills Aguirre Newman
de nuevos adeptos a la compra online y (310.000 habitantes).
compradores que se volverán más frecuentes Por su parte, el parque comercial O Vao en
Gráfico 2: Stock de parques comerciales
y fieles. Vilagarcía de Arousa (18.040 m²) es el ejemplo por tamaño y número de activos
A pesar de ello, los parques comerciales de parque comercial en localizaciones
son equipamientos más defensivos frente al medianas pero con un potencial de 361.242 m2 184.663 m2
7%
< 9.999 m 2
13%
e.commerce, y una vez que las restricciones mercado atractivo. Será desarrollado por la 10.000 - 19.999 m2
al movimiento y el cierre de tiendas termine, inmobiliaria Ponteno e incluirá marcas como 7
3 423.027 m2
15%
20.000 - 29.999 m2
24
los operadores de parques comerciales McDonald’s, Jysk, Decathlon, Norauto, Leroy 30.000 - 49.999 m2
continuarán atrayendo a la mayoría de sus Merlin, Eroski y TiendAnimal. 482.471 m2
18 50.000 - 99.999 m2
17%
clientes a las tiendas físicas. La empresa Tropicana Atlántico, >100.000 m2
propiedad de Ambrosio Jiménez, y la sección
Stock actual inmobiliaria de Leroy Merlin llevan años 29 653.590 m2
23%
El resultado de la integración de las cifras tramitando con el Ayuntamiento de Adeje, 27
de SBA de los complejos comerciales en el Gobierno de Canarias y el Cabildo de
683.051 m2
formato parque y de tiendas independientes Tenerife la promoción de una ambiciosa zona 25%
stand alone ocupados por los principales comercial de 63.000 m² de SBA en Tenerife
operadores del sector, arroja un stock total de Sur (Adeje), en una zona llamada Barranco
Fuente Savills Aguirre Newman
3Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
Las compras online de las actividades que se
incluyen en un parque comercial tenderán a
estabilizarse una vez que la seguridad de los
consumidores esté garantizada
2022 la primera fase de Way Cáceres, su tercer Leroy Merlin Entre las aperturas más destacadas destacan
proyecto en España y que siguiendo la línea Tras la integración de AKI en 2019, la compañía Way Dos Hermanas (Sevilla), parque comercial a
de los desarrollos anteriores incorporará un ha continuado con su estrategia de diversificación Gándara en Lugo (2.500 m²) o Torre Village, este
edificio abierto de 24.300 m² con diversidad de mediante tres nuevas vías de negocio: último mediante traslado de la tienda de Plaza
actividades comerciales y de ocio. •Dos Marketplace en Madrid y Canarias cuyo Imperial.
objetivo es poner en contacto a profesionales de Los centros logísticos se han convertido en una
Expansión de los operadores mudanzas, limpieza, pintura o instalación. de las partes esenciales dentro de la estrategia de
El sector retail está atravesando un periodo de •Especialización en grandes cuentas: mediante empresa.
grandes turbulencias cuyo impacto aún es difícil proyectos de suministro, adecuación o reforma Dentro de sus iniciativas omnicanal, Decathlon
de predecir. Los operadores de medianas no han para empresas y administraciones públicas. ha iniciado en Europa pruebas para convertir su
sido ajenos a esta situación. •Energías renovables: alcanzando acuerdos con página web en un marketplace para que todo tipo
Determinados segmentos se han visto Iberdrola y Endesa para ofrecer descuentos a de empresas puedan aprovecharse de ella mientras
claramente beneficiados (alimentación, brico, clientes y soluciones llave en mano. realizan toda la labor logística. La prueba piloto
hogar y electro) manteniendo sus cifras de Durante 2020 la empresa inauguró un para este nuevo proyecto se iniciará en Bélgica,
ventas, pero otros han sufrido caídas muy almacén de 11.000 m² en el parque comercial Dos con el objetivo es expandirse hacia otros mercados
significativas. Hermanas (Sevilla) y paralizó temporalmente las europeos.
Esta situación generará consecuencias que aperturas de tiendas urbanas.
provocará ciertos niveles de desocupación en Actualmente la compañía se encuentra en
algunos activos con periodos más largos de proceso de transformación de las tiendas Akí al Media Markt
recomercialización. concepto Compact. En la primera mitad de 2021 Una de las noticias más destacadas de 2020 fue
Sin embargo, y en periodos tan complicados la cadena transformará cuatro puntos de venta la compra por parte de Media Markt de 17 de las
se han observado verdaderos esfuerzos por la en Durango (Vizcaya), Guadalajara, Cáceres y tiendas de su competidor Worten en Cataluña
reinvención de muchos negocios y la adaptación Tortosa (Tarragona). y Andalucía. La operación le convierte en líder
a este nuevo entorno. absoluto de la electrónica de consumo en España
Decathlon con un aumento de su superficie comercial en un
Los operadores Tras un 2019 en el que registró un aumento de la 8%.
La pandemia ha modificado los planes de facturación del 2,9%, gracias en gran parte a las Además, Media Markt está estudiando la
expansión de los operadores tradicionales, ventas online, en 2020 ha sufrido el impacto del apertura de unas 40 tiendas de nuevo formato
diversificación, creación de marketplace cierre de tiendas por el estado de alarma a pesar más pequeño de lo habitual, de conveniencia y
y tecnología han sido las tres tendencias de que el deporte ha sido una de las categorías que especializado en la recogida de pedidos online
principales: mejor está resistiendo. y en las reparaciones de smartphones y otros
La madurez del negocio en España y la aparición equipos. En esos establecimientos se inclurá una
Lidl, Aldi y Mercadona de nuevos retailers del mismo segmento ha sección de alquiler de equipos tecnológicos y
La primera generación de parques comerciales conllevado la reducción del ratio de facturación electrodomésticos, así como venta e instalación de
en España surgió en los años 90 cuando el grupo por tienda y el descenso en el número de nuevas energía fotovoltaica.
Mulliez comenzó a ubicar marcas del grupo aperturas.
(Leroy Merlin, Norauto y Decathlon) junto a sus Entre los aspectos más importantes de su Toys ‘R’ Us
hipermercados Carrefour, identíficándose 10 estrategia destacan el avance en la omnicanalidad Después de que Toys’R’Us Iberia entrara en una
parques comerciales de estas características en mediante la incorporación de la tecnología RFID nueva etapa en 2018 tras su compra por parte
España. que permite optimizar tiempos e invertir en un del fondo portugués Green Swan, la compañía
A lo largo del tiempo, el modelo de parque asesoramiento más personalizado, las entregas en prosigue con la implantación de su nuevo modelo
ha ido evolucionando, y aunque los nuevos el mismo día en franjas horarias de dos horas, o su de tienda enfocado a la experiencia del cliente,
desarrollos ya no suelen incorporar un asociación con “Alltricks”, compañía e.commerce tal y como ha hecho en Murcia, San Sebastián y
hipermercado, la presencia de un supermercado francesa especializada en artículos de running, Vitoria.
resulta un factor clave dado que garantizan una ciclismo y deportes al aire libre. La juguetera, que cuenta con una red de 59
frecuencia diaria de clientes, además de ser las
actividades que en mayor medida han resistido a Gráfico 3: Distribución del volumen de transacciones de e.commerce
la crisis sanitaria. por categorías
Por su parte, los operadores de supermercados
ven con buenos ojos estos formatos, y suelen
buscar ubicaciones semi-urbanas con parking en
superficie y una buena accesibilidad rodada.
Aldi, es un ejemplo, que en 2021 tiene previsto
abrir 40 establecimientos, con la apertura en
Ventas online Ventas online
febrero de cinco nuevos supermercados en el Ventas online actividades en Centros Ventas online
resto de Comerciales en Parques
mercado nacional, o Lidl, que continúa con su actividades
retail
36% 24% Comerciales
64% 12%
plan de expansión inaugurando en enero dos
nuevos establecimientos. Algunas de estas
implantaciones podrían estar ubicadas en un
parque comercial.
Fuente Savills Aguirre Newman / CNMC
savills-aguirrenewman.com/research 4Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
Tanto los operadores tradicionales como los
new entrants están incorporando elementos
diferenciadores con el fin de diversificar la oferta y
adaptarla a los nuevos hábitos
locales en la Península Ibérica, pretende modernizar pasa a ser inquilino compartiendo el espacio con
y optimizar su concepto comercial para adaptarlo a el nuevo propietario en las tiendas de Alcobendas FACTORES POSITIVOS DE
las últimas tendencias, utilizando para ello espacios (Madrid), Sant Boi (Barcelona), Granada, Valencia, UN PARQUE COMERCIAL
más amplios, últimas tecnologías aplicadas al juego y Málaga y Pamplona.
actividades que implican a toda la familia. Además, la marca ya ha materializado una apertura
en el centro comercial Iruña de Pamplona y en
IKEA Camargo (Cantabria), y tiene previstas otras dos en SECTOR EN DESARROLLO
Como continuación al plan de expansión y Sant Boi (Barcelona) y en Asturias, pretendiendo
transformación de la compañía, durante el pasado finalizar el año con un mínimo de diez tiendas en Es un segmento en pleno crecimiento en
mes de Julio, Ikea anunció su intención de invertir España. España, con buena aceptación por parte de
a nivel global alrededor de 150 millones de Euros en inversores y promotores
los próximos 3 años mediante la apertura de nuevos Mubak
formatos de tienda en el centro de las ciudades (entre Merkamueble Europa ha lanzado un plan para NICHOS DE MERCADO
las que se encuentran Madrid y Barcelona), mejora reconvertir sus tiendas franquiciadas en un nuevo
de instalaciones y servicios e impulso de formatos ya modelo de concepto bajo la nueva marca Mubak, Existen ciudades con potencial para el
existentes como el de Ikea Diseña. apostando por generar una experiencia de compra desarrollo de nuevos parques
Asimismo, la compañía ha informado de que ya diferente mediante el uso de las nuevas tecnologías.
está destinando parte de sus recursos a incrementar A diferencia de Merkamueble, la nueva marca RESILIENTE A LA CRISIS
la capacidad logística de las tiendas, ampliar la oferta incluirá también objetos de decoración y locales de ECONÓMICA
de servicios de planificación y asesoramiento y menores dimensiones que podrían rondar los 2.500
Click&Collect. m² situados principalmente en parques. Ha demostrado ser uno de los sectores que que
Además, Ikea ha desarrollado también la Actualmente la marca cuenta con 9 tiendas, que mejor se adapta a las adversidades del mercado
plataforma de gestión de tareas TaskRabbit que a excepción del de Cantabria, son reconversiones
ofrece acceso a servicios que incluyen montaje de de almacenes Merkamueble. La marca pretende OPERADORES
muebles, reparaciones menores en el hogar, servicios continuar con la expansión en los próximos años.
de limpieza, jardinería o mudanzas y decoración El sector cuenta con una demanda de
de interiores, funcionando como un marketplace y Pepco operadores sólida
creando oportunidades de trabajo para profesionales La cadena europea de establecimientos low cost de
independientes. textil y hogar ha entrado en el mercado español GESTIÓN
con la apertura, la próxima primavera, de dos
Nuevos operadores en parques comerciales establecimientos en Alicante y Castellón. Son activos que no requieren una gestión
El desarrollo de nuevos formatos de parques Lanzada originariamente en Polonia en el 2004, la intensiva
comerciales ha propiciado la aparición de nuevos cadena low cost de textil y hogar se ha implantado en
operadores que han hecho su incursión en este países de Europa Central y del Norte, operando con MIXED USE
mercado diversificando la oferta y convirtiendo a más de 2.100 tiendas (la mitad de ellos en Polonia).
los activos en un destino más atractivo y con mayor Actualmente se encuentra en proceso de búsqueda Disponen de localizaciones idóneas para incluir
variedad de actividades. de nuevos emplazamientos en España, para lo que otros usos (logístico, hotelero..) diversificando
necesita locales de 500 m² a 700 m² en ciudades de la oferta y el riesgo
Sports Direct más de 50.000 habitantes.
El acuerdo estratégico de la multinacional británica COVENANTS
Sports Direct con Toys ‘R’ Us por el que adquiere Mondo Convenienza
seis de sus locales comerciales, es una clara apuesta Después de 30 años de actividad, la firma italiana La mayoría de las medianas están ocupadas por
comercial de la marca por el mercado español. En de mobiliario y electrodomésticos decidió iniciar su marcas de gran solvencia financiera
concreto, el acuerdo se ha materializado mediante expansión internacional comenzando por España.
la fórmula de Sale & Leaseback, por el que la juguetera Actualmente, la marca ya cuenta con tres tiendas en CONTRATOS DE LARGA
DURACIÓN
Tabla 2 : New entrants y operadores en expansión
Que ofrecen seguridad y continuidad de los
negocios en el tiempo
OCUPACIÓN
Menor riesgo de disponer de una elevada
desocupación
RETORNOS
Altos retornos potenciales, con rentabilidades
muy atractivas, alto interés inversor y buena
capacidad de compresion de yields
Fuente Savills Aguirre Newman
5Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
En adelante veremos proyectos mixtos, donde
no solamente existe retail, sino otros usos
complementarios que aportarán visitantes y
diversificarán la inversión
Madrid (Megapark San Sebastián de los Reyes), principales ciudades del centro y el norte de España.
Sant Boi de Llobregat y Badalona. Dock39 Gráfico 4: Renta/m² por
En Julio de 2020 la cadena comunicó su Se trata de un centro de entretenimiento tipología mercado de medianas
intención de inyectar recursos a su filial española y familiar donde conviven el deporte, la diversión 16 €
recientemente han llegado noticias sobre la posible y el encuentro social. Los centros cuentan con
paralización de la expansión a causa de la crisis del instalaciones de escalada lúdica y deportiva, 10 €
COVID-19. parque de bolas, circuito de obstáculos, camas
elásticas, minigolf, escape room y una ola de surf
Popeyes artificial.
La cadena especializada en pollo perteneciente a Actualmente ya existen en España cuatro
Restaurant Brands Iberia (Burguer King), continúa centros en Bilbao (3.000 m²), Murcia (1.066 m²),
Parque comercial Prime Parque comercial Secundario
su desarrollo en nuestro país tras inaugurar su Palma de Mallorca (1.000 m²) y Valencia (1.000
sexto establecimiento en el Parque Comercial m²) y tienen perspectivas de seguir creciendo sin Fuente Savills Aguirre Newman
La Dehesa, y a pesar del COVID ha reanudado la descartar ubicaciones en parques comerciales.
expansión nacional con la apertura de un nuevo Gráfico 5: Renta/m² por
centro en Valencia, pudiendo inaugurar más en Millby actividad mercado de medianas
Sevilla y Barcelona. Millby es una cadena de tiendas de más de 600
m² especializada en ocio creativo que integra 15 €
Pepe Taco
13 €
una amplia variedad de hobbies: bellas artes, 11 €
10 € 10 €
Tras iniciar 2020 con la apertura simultánea de manualidades, scrapbooking, labores creativas, 9€
7€
varios locales en España, la marca de comida home decoration, hobby adulto, cooking y eventos.
mexicana del grupo Restalia, concluyó su primer Cuenta con dos tiendas físicas, y además de
año con 10 nuevos restaurantes. La cadena apuesta potenciar la tienda online tienen la intención de
Servicios
Moda
Ocio
Entretenimiento
Hogar
Restaurantes
Alimentación
por seguir creciendo tanto a nivel nacional como abrir más.
internacional y prevé 93 nuevas aperturas en 2021
entre de las cuales se incluyen restaurantes Pepe Rentas
Taco. A pesar de que la crisis sanitaria ha incrementado Fuente Savills Aguirre Newman
el número de bonificaciones de renta en los centros
Carl’s Jr. comerciales, la resiliencia del formato de medianas El mercado de inversión
Con su última apertura de un local situado ha provocado que dichos descuentos no hayan En 2020 el volumen total de inversión en el
junto al estadio Santiago Bernabeu en Madrid, sido la tónica general en el caso de los parques mercado de medianas superficies, tanto parques
la cadena de hamburgueserías californiana comerciales, manteniéndose el valor teórico del como unidades independientes, alcanzó los 179
perteneciente al grupo Beer&Food consolida su producto prime en torno a los 16 €/m²/mes. Se millones de Euros concentrándose sólo en dos
presencia en Madrid, donde la franquicia ya suma trata tan solo de una estimación debido al reducido operaciones.
13 restaurantes, alcanzando así los 19 locales en número de parques prime y al alto grado de Esta cifra no refleja la realidad del mercado dado
España. ocupación de estos complejos. que incluye una operación puntual en la que el
El pasado mes de octubre la cadena inauguró Las nuevas implantaciones tienen como grupo ABEO (dueño de Leroy Merlin y Bricomart)
un free-standing en el parque comercial Way denominador común la demanda por parte de los y Batipart crean un vehículo inversor por el que
Dos Hermanas (Sevilla) que destaca por su gran operadores de aportaciones a las obras del almacén compran bajo la fórmula de sale & leaseback, un
formato, con casi 300 m² de superficie construida En cuanto a las renovaciones, la escasez de portfolio de 24 medianas distribuidas por toda
y una gran terraza de 175 m². Además, este centro producto prime provoca que el operador no tenga Europa, y de las que 15 están ubicados en España y
estrena también en Andalucía su primer servicio suficiente poder de negociación y que por lo tanto Portugal.
a coche No-Contact Drive Thru, donde los clientes los niveles de renta precrisis se mantengan. Excluyendo esta operación, la inversión en
pueden hacer sus pedidos para llevar desde sus En lo relativo a los parques secundarios, la media parques comerciales en 2020 se limitó a la compra
vehículos. se mantiene inalterada en torno a los 10 €/m²/mes por parte de la gestora de fondos alemana Union
debido principalmente a que el incremento de renta Investment de On Plaza en Torrejón de Ardoz
Climbat media que las actividades de restauración están (Madrid) por valor de 19 millones de Euros. Esta
Esta marca, al igual que Dock39, forma parte del aportando a estos parques, se ve compensado por la situación no se debe tanto a la crisis sanitaria,
grupo francés ABEO el cual integra a su vez al menor renta media de los locales de ocio. como a la falta de un producto que encaje en los
líder mundial en la fabricación de rocódromos, En el marco europeo, la renta media de producto requerimientos del inversor y el gap existente en
Entre-Prises que cuenta con centros en Francia prime se sitúa algo más de 2 Euros por encima (18€/ precios.
y previsión llegar a 30 en 2023 en Europa. Tras m²/mes), sin embargo, España dispone de niveles On Plaza fue construido en 2019 y cuenta
la apertura de un centro de 500 m², en Sant Joan de renta superiores a paises como Francia (15€/m²/ con 10.580 m² de SBA con ocho medianas
Despí (Barcelona) la enseña suma ya cuatro en mes), Holanda (10,83€/m²/mes) o Portugal (10,50€/ repartidas en el edificio principal, un restaurante
España, además del corner de 200 m² integrado en m²/mes). y un supermercado separado con su propio
el centro Dock39 de Bilbao. estacionamiento que cuenta con 312 plazas de
La superficie media de los establecimientos parking.
Climbat se sitúa en torno a los 1.200 m² y de cara En cuanto a la situación del mercado, la
a 2021, está previsto que Climbat realice seis falta de encaje de producto y el gap de precios
aperturas en emplazamientos estratégicos de las entre comprador y vendedor ha provocado una
savills-aguirrenewman.com/research 6Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
Pese al parón en la inversión provocado por el
COVID-19, el mercado de parques sigue siendo,
después del de supermercados, la tipología más
atractiva para los inversores
situación de wait-and-see de los inversores. Además, la crisis Gráfico 7: Mercado de inversión por tipo de activo (mill. €)
santitaria ha provocado una paralización de la mayoría de
las operaciones previstas, a la espera de una reducción de las
incertidumbres o mejora de las expectativas. Centro Comercial Supermercados/ Hipermercados
Pero a pesar del parón en la inversión durante 2020, los Locales comerciales Otros
parques comerciales y medianas seguirán siendo considerado Mdo. Medianas
el segundo tipo de producto más demandado por los
inversores, tras el de los supermercados. La crisis sanitaria no 4.000
542
ha hecho más que reforzar esta opinión. 233
Su concepto más defensivo frente a las crisis económicas, 3.500
su comodidad de accesos con parking en superficie y espacios 500 266
3.000
amplios que dan una mayor sensación de seguridad y la
instalación de actividades que han resultado ser las más 327 72
2.500
resilientes ala crisis sanitaria (alimentación, bricolaje,
Mill.€
decoración, mobiliario, deportes) son algunas de las razones. 2.000 44 179
Una vez superada la pandemia, se espera una reactivación 199 43
del mercado durante el segundo semestre del año, que 1.500 403
76 103
se traducirá en un aumento del interés por parte de los 9 27
inversores y la existencia de un mercado más fortalecido una 1.000 19 78
150 88 69
vez superadas las incertidumbres asociadas al impacto del 44
500
e.commerce.
En 2021 se esperan nuevas operaciones de parques -
comerciales urbanos de tamaño medio, en los que la
2000
2001
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2020
conveniencia jugará un papel principal y donde aparecerán
nuevos usos adicionales al retail y que diversificarán la
inversión, aportando mayores garantías de un correcto
Fuente Savills Aguirre Newman
funcionamiento.
Yields
A pesar de que aún no existen operaciones que lo confirmen,
la evolución del mercado de parque comerciales sugiere
Gráfico 8: Volumen de inversión y número de operaciones
que los parques comerciales prime alcanzarían una yield realizadas mercado de medianas (mill. €)
de estabilización del 5,5%, los parques urbanos en ciudades
principales podría alcanzar una yield por debajo del 6%,
mientras que el producto dominante en una ciudad secundaria Volumen de inversión (mill.€) Núm. de operaciones
rondaría el 6%-7%.
De cualquier forma, y bajo el supuesto de una evolución 600 20
positiva de la pandemia, se espera que crezca el apetito por 19
este tipo de producto por parte de inversores principalmente 18
franceses y almenanes y que empecemos a ver operaciones a 500
16
partir de la segunda mitad del año. 15
13 14
400
Nº de transacciones
Gráfico 6: Evolución de las yields sector 12
Mill.€
retail España 300 10
8
8
6
P M prim e (bruta) CC prim e (neta)
200 6
E uribor Deuda es pañola 10 años
5 5 5 6
P M S ec undari o (brut a)
4
4 4 5
10,00% 3 3 3 4
100 2
8,00% 7,00% 2
1 1 1 2
6,00% 5,00%
- -
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4,00%
2,00%
Fuente Savills Aguirre Newman
0,00%
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Fuente Savills Aguirre Newman
7Spotlight Mercado de medianas España Abril 2021
Tabla 2: Principales operaciones (2018-2020)
2018 2019 y 2020
Parc Vallès Onplaza*
(Tarrassa) 19,3 M€
82,5 M€ 10.000 m²
45.199 m² Yield: 5,6%
Yield: N/D Vendedor: Privado
Vendedor: Pradera Comprador: Union
Comprador: Frey Invest Investment
Rivas Futura Parque Comercial
(Madrid) Olaz (Pamplona)
61,6 M€ N/D M€
36.724 m² 12.000 m²
Yield: 6% Yield: 5%
Vendedor: Credit Suisse Vendedor: Velacapital
Comprador: Grupo Lar Comprador: Atalaya
Socimi superficies comerciales
Milenium (Madrid)* Medianas Bonaire
31,6 M€ (Valencia)
11.352 m² 9,10 M€
Yield: 5% 4.4585 m²
Vendedor: Procinco Yield: 6,75%
Comprador: Ores Socimi Vendedor: Merlin Properties
Comprador: AEW
Fuente Savills Aguirre Newman
* Operación asesorada por Savills Aguirre Newman
Previsiones
2021
1 Durante este año el formato de parque
seguirá desempeñando un papel
importante en la evolución del mercado retail
exclusivamente, que diversificarán la oferta y
aportarán tráfico a los parques comerciales. 8 Se espera que a partir del segundo
semestre del año el mercado de inversión
en medianas comience a tomar pulso.
en España.
5 Los nuevos desarrollos incorporarán
ocio y restauración, acercando este
Mientras tanto inversores como promotores
están en modo wait and see hasta que la
2 Los amplios espacios, aparcamiento en
superficie y diseño abierto facilitan la
formato al modelo de centro comercial. seguridad sanitaria de la población esté
garantizada.
percepción por parte del cliente de ser un
“espacio seguro y saludable”. 6 Se han identificado 12 proyectos
comerciales para 2021. De ellos, seis
son parques comerciales y suponen una SBA 9 Se espera que las rentabilidades se sitúen
alrededor del 6% en producto urbano
3 Los parques comerciales urbanos con un
alto componente en conveniencia serán
nueva de 92.448 m². en ciudades principales, entre el 6% y el
7% en producto dominante en ubicaciones
los principales protagonistas en el panorama
inversor y promotor. 7 La ralentización en la comercialización
de los proyectos motivada por la crisis del
COVID-19 propiciará que algunas aperturas
secundarias y alrededor del 5,5% en producto
prime, donde se lograría la estabilidad.
4 Observaremos la incorporación
de actividades que no son retail
se retrasen a lo largo del año 2022.
savills-aguirrenewman.com/research 8Savills Aguirre Newman Research
Realizamos un análisis riguroso y objetivo del mercado inmobiliario para poder aportar a nuestros clientes
información de la situación real en cada uno de los sectores ayudándoles así a tomar las decisiones más
acertadas en cada momento.
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